A társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvény (a továbbiakban: Törvény) 27/A. § (2) bekezdése alapján törvényességi felügyeletet gyakorló jegyző hivatalból ellenőrzi, hogy a társasház
– alapító okirata, szervezeti és működési szabályzata továbbá azok módosítása megfelel-e a jogszabályoknak,
– működése, közgyűlési határozata megfelel-e a jogszabályoknak, az alapító okiratnak és szervezeti és működési szabályzatnak, valamint
– működése megfelel-e a közgyűlési határozatokba foglaltaknak.

A törvényességi felügyeleti eljárás korlátja, hogy az nem terjedhet ki a társasház működésének gazdaságossági vagy célszerűségi szempontból való ellenőrzésére, vagyis a jegyző kizárólag jogi szempontból vizsgálhatja a társasház működését.

Az alapító okirat a törvény alapján tartalmazza:
– a külön tulajdonba kerülő lakásokat, nem lakás céljára szolgáló helyiségeket,
– a közös tulajdonban álló épületrészekből és a földrészletből az egyes tulajdonostársakat megillető tulajdoni hányadot és ezek meghatározásának módját,
– a közös tulajdonba kerülő épületrészek felsorolását,
– az ingatlan-nyilvántartás szabályai által megkívánt egyéb adatot, jogot és tényt,
– a közösség közös nevét, amely egyéb megjelölés hiányában a társasház címe, a társasház megjelöléssel együtt.
Az alapító okirat módosításához fő szabály szerint valamennyi tulajdonostárs hozzájárulása szükséges, a változást be kell jelenteni az ingatlanügyi hatóságnak. Az alapító okiratot és annak módosítását közokiratba vagy ügyvéd – jogkörén belül jogtanácsos – által ellenjegyzett magánokiratba kell foglalni.

A szervezeti-működési szabályzat a törvény alapján tartalmazza:
– a tulajdonostársak külön tulajdonának használatára, hasznosítására, a külön tulajdonon belül nem mérhető közüzemi és más szolgáltatások díjának elszámolására és megfizetésére,
– a közös tulajdon fenntartására, ezen belül a közös költség viselésére és a költséghátralékok megfizetésére, felújítási alap képzése esetén az alap felhasználására,
– a társasházi lakóépület házirendjére,
– a közgyűlés, illetőleg a részközgyűlés hatáskörére és eljárására,
– a közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke és tagjai hatáskörére és feladataira,
– a számvizsgáló bizottság, ennek hiányában a közösség ellenőrzési jogkörére, feladataira
vonatkozó részletes szabályokat.
A társasházak feletti törvényességi felügyeleti eljárásról szóló 155/2015. (VI. 25.) Korm. rendelet (a továbbiakban: Rendelet) alapján a törvényességi felügyeleti eljárás megindítására a társasház címe szerint illetékes jegyző jogosult. A törvényességi felügyeleti eljárás nem hatósági eljárás, ezért a közigazgatási hatósági eljárás és szolgáltatás általános szabályairól szóló 2004. évi CXL. törvény (a továbbiakban: Ket.) szabályai – az adatkezelésre vonatkozó szabályok kivételével – ezen eljárás során nem alkalmazandók, így a Rendelet tartalmazza például az eljárási határidőkre, az eljárás megindítására a helyszíni szemlére, a jegyzőkönyvre és a felhívás közlésére vonatkozó szabályokat.
Ha az eljárásra okot adó körülményről a jegyző tudomást szerez, a tudomásszerzéstől számított 30 napon belül köteles az eljárást hivatalból megindítani. Ha a jegyző az eljárást e határidőn belül nem indítja meg, a kormányhivatal a mulasztásról való tudomásszerzést követő 15 munkanapon belül kivizsgálja a mulasztás okát, és a mulasztó jegyzőt az eljárás soron kívüli lefolytatására utasítja, kivéve, ha a jegyzővel szemben kizárási ok áll fenn. Ha a jegyző a kormányhivatal utasítása ellenére a 15 napos határidő leteltéig sem indítja meg a törvényességi felügyeleti eljárást, a kormányhivatal az eljárás lefolytatására másik jegyzőt jelöl ki, és ezzel egyidejűleg fegyelmi eljárást kezdeményez a polgármesternél a mulasztó jegyző ellen.
A jegyző az eljárást fő szabály szerint legfeljebb az eljárásra okot adó körülmény bekövetkezésétől számított egyéves határidőn belül indíthatja meg. Egy éven túl is megindítható ugyanakkor az eljárás, ha az eljárásra okot adó körülmény folyamatosan fennáll, vagy az a közgyűlési határozat végrehajtását érintő mulasztásban nyilvánul meg.
Az eljárás megindítására irányuló bejelentést a társasházi tulajdonostárs, valamint a közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke tehet. A tulajdonostársnak e minőségét legalább nem hiteles és 30 napnál nem régebbi tulajdonilap-másolattal kell igazolnia. A jegyző a társasház működésével összefüggésben történt bejelentést megvizsgálja, és ha a bejelentés alapján az eljárásra okot adó körülmény fennállása valószínűsíthető és a bejelentő tulajdonostársi jogállását megfelelően igazolta, az eljárást megindítja. Ha a jegyző az eljárás megindítását mellőzi, erről és az eljárás mellőzésének okáról a bejelentés kézhezvételétől számított 30 napon belül írásban tájékoztatja a bejelentőt. A tájékoztatási kötelezettség csak abban az esetben áll fenn, ha a bejelentő ezt a bejelentésében kifejezetten kérte.
A kizárással kapcsolatos szabályokat a Rendeletben találjuk. Eszerint az eljárás lefolytatásában nem vehet részt az a személy, akinek jogát vagy jogos érdekét az ügy közvetlenül érinti, vagy akitől az ügy tárgyilagos megítélése egyéb okból nem várható el. Nem vehet részt továbbá a jegyző abban az eljárásban, amelyben a jegyző illetékességi területén működő
– helyi önkormányzat, képviselő-testület, azok szerve vagy érdekeltségi körébe tartozó gazdálkodó szervezet társasházi tulajdonostársként, vagy
– helyi önkormányzatnak, illetve képviselő-testületnek szerve vagy érdekeltségi körébe tartozó gazdálkodó szervezete közös képviselőként, vagy a társasház társasházkezelőjeként
az eljárás érintettje. A kizárási okról való tudomásszerzést követő öt munkanapon belül a jegyző az ügy iratait megküldi a kormányhivatal részére, amely a kizárásról tizenöt munkanapon belül dönt.
Ha a jegyző az eljárás megindításáról dönt, e tényről 3 munkanapon belül, írásban értesíti a közös képviselőt és a bejelentőt. A jegyző az eljárás során postai vagy elektronikus úton bekérheti vagy a helyszínen megtekintheti a társasház működésével kapcsolatos iratokat, amelyeket a közös képviselő 10 munkanapon belül köteles a jegyző rendelkezésére bocsátani. E határidő a közös képviselő indokolással ellátott írásbeli kérelmére egy alkalommal legfeljebb 10 munkanappal meghosszabbítható.
A közös képviselő és az intézőbizottság elnöke a törvényességi felügyeleti eljárás során köteles a jegyzővel együttműködni, az eljárás lefolytatásához szükséges dokumentumokat átadni és a helyszíni ellenőrzést lehetővé tenni. A jegyző szükség esetén a közös képviselőt meghallgathatja, illetve tőle írásbeli nyilatkozatot kérhet, továbbá az eljárásra okot adó körülmény fennállását a helyszínen is ellenőrizheti. A helyszíni ellenőrzés során a jegyző
– a társasház közös tulajdonba tartozó épületrészeibe beléphet,
– ott az eljárással összefüggő bármely iratot, tárgyat vagy munkafolyamatot megvizsgálhat,
– az ott tartózkodó személytől tájékoztatást, felvilágosítást kérhet,
– az ellenőrzés dokumentálása céljából a helyszínről, a megvizsgált iratokról, tárgyakról képfelvételt készíthet.
A tulajdonostársak külön tulajdonában álló épületrészek tekintetében a helyszíni szemlével kapcsolatos fenti jogkörök abban az esetben gyakorolhatók, ha ahhoz a tulajdonostárs vagy a külön tulajdonban bentlakó személy hozzájárul. A jegyző az egyes eljárási cselekményekről jegyzőkönyvet készít.
Mivel az eljárás során a Ket. nem alkalmazandó, az eljárás lezárására sem határozattal vagy végzéssel kerül sor, hanem törvénysértés esetén felhívással, ennek hiányában pedig egy egyszerű tájékoztatással. A jegyző az eljárást közös képviselő és a bejelentő írásbeli tájékoztatása mellett felhívás kibocsátása nélkül lezárja, ha az ellenőrzés során megállapítja, hogy a társasház törvényes működését sértő körülmény nem állt, vagy már nem áll fenn.
Törvénysértés esetén a jegyző a társasházat felhívja a működés törvényességének helyreállítására. A felhívásnak a társasház 60 napon belül köteles eleget tenni és a működés törvényességét helyreállítani. A felhívás a Rendelet alapján tartalmazza
– az eljáró szerv nevét, az eljáró ügyintéző nevét és az ügy számát,
– a társasház nevét és címét,
– a társasház közös képviselőjének nevét, lakóhelyét, gazdálkodó szervezet esetén nevét, székhelyét és képviseletére jogosult személy nevét, lakóhelyét,
– az ügy tárgyának megjelölését,
– a rendelkező részben
• a kötelezést a törvényes működés helyreállítására,
• a kötelezettség teljesítése elmaradásának jogkövetkezményeit,
– az indokolásban
• a megállapított tényállást és az annak alapjául szolgáló tényeket, adatokat,
• azokat a jogszabályhelyeket, amelyek alapján a jegyző a felhívást kibocsátotta,
• a jegyző hatáskörét és illetékességét megállapító jogszabályra történő utalást,
– a felhívás kibocsátásának helyét és idejét, továbbá
– a felhívás kiadmányozójának nevét, aláírását, és az eljáró szerv bélyegzőlenyomatát.

A felhívás hivatalos iratként postai úton, személyesen átadott iratként vagy saját kézbesítő útján közölhető. A közös képviselő köteles a felhívást a közlését követő 3 napon belül a társasházban jól látható helyen hirdetmény formájában kifüggeszteni.
A felhívásban foglaltak teljesítését a jegyző köteles ellenőrizni. A törvényességi felügyeleti eljárás akkor ér véget, amikor a társasház a felhívásban foglaltaknak megfelelően a törvényes működését helyreállította, vagy a törvényes működését sértő körülmény már nem áll fenn. Ha a törvényes működés a közgyűlés határozatával állítható helyre, a társasház törvényes működése akkor állapítható meg, ha a társasház a közgyűlését a felhívástól számított 60 napon belül megtartotta és a törvényes működést sértő körülmény megszüntetéséhez szükséges határozatot meghozta vagy módosította. A jegyző az eljárás megszüntetéséről a közös képviselőt és a bejelentőt írásban tájékoztatja.
Ha a társasház a törvénysértést 60 napon belül nem szünteti meg, az eljárás megszüntetésére nem kerülhet sor. A jegyző ebben az esetben a határidő lejártát követő 30 napon belül bírósági kötelezés kibocsátása érdekében – a társasház ellen benyújtott keresettel – a társasház címe szerint illetékes járásbírósághoz fordul. A per során a polgári perrendtartásról szóló törvény általános szabályait kell alkalmazni. Ha a társasház és a közös képviselő, illetve az intézőbizottság elnöke között érdekellentét áll fenn, a bíróság a társasház képviseletére hivatalból ügygondnokot rendel ki.
A közgyűlés jogszabálysértő, alapító okiratba vagy szervezeti és működési szabályzatba ütköző, továbbá a kisebbség jogos érdekeinek lényeges sérelmét előidéző határozat érvénytelenségének megállapítását bármely tulajdonostárs kérheti a bíróságtól. Ha a keresettel érintett határozat bírósági felülvizsgálata érdekében a jegyző már indított pert, a kereseteket bíróság a perek egyesítésével bírálja el. Új körülmény felmerülése esetén a társasház korábban már vizsgált intézkedése új törvényességi felügyeleti eljárás alá vonható.
A bíróság a kereset alapján
– megsemmisítheti a közgyűlés jogszabálysértő illetőleg alapító okiratba vagy szervezeti és működési szabályzatba ütköző határozatát és szükség szerint új határozat meghozatalát rendelheti el,
– a működés törvényességének helyreállítása érdekében összehívhatja a közgyűlést vagy arra a jegyzőt vagy a számvizsgáló bizottságot jogosíthatja fel,
– százezertől ötmillió forintig terjedő, a jogsértés súlyával arányos bírság megfizetésére kötelezheti a közös képviselőt, illetve az intézőbizottság elnökét és tagjait, ha a társasház működésének törvényessége a közös képviselő, illetve az intézőbizottság jogsértő magatartása miatt fenti eszközökkel nem állítható helyre.
Ez utóbbi esetben a keresetet nem csupán a társasház, hanem a közös képviselő, illetve az intézőbizottság elnöke és tagjai ellen is be kell nyújtani. A kiszabott bírság megfizetésében a társasházat helytállási kötelezettség nem terheli, megfizetéséért az intézőbizottság elnökének és tagjainak felelőssége egyetemleges.