Mi az ingatlan?

Mondhatni, hogy a magyar jogban korrekt ingatlan definíció nem található, illetve ha a tudomásom ellenére létezik is, az áfaszabályok alkalmazási körében csak korlátozottan használható. A HÉA irányelv végrehajtási rendeletében megfogalmazták az ingatlan definícióját, és mivel a rendelet közvetlenül hatályos a magyar áfaszabályok alkalmazása során, így azt kell használnunk, ha kételyeink merülnek fel egy adott tárgy mibenlétét, ingatlannak történő minősítésének kérdésében. A rendelet a következő módon szabályozza az ingatlan fogalmi körét:

13b. cikk
A 2006/112/EK irányelv alkalmazásában az alábbiak tekintendők ingatlannak:

a) a föld bármely meghatározott területe, akár a földfelszínen vagy a földfelszín alatt, amely tulajdonjog tárgyát képezheti és amely birtokba vehető;

b) bármely épület vagy építmény, amely tengerszint fölött vagy alatt a földhöz vagy a földbe rögzített, és amelyet nem lehet könnyen lebontani vagy elmozdítani;

c) az épület vagy építmény szerves részét alkotó bármely olyan alkotóelem, amelyet már beépítettek, és amely nélkül az épület vagy építmény nincs befejezve, mint például az ajtók, ablakok, tetők, lépcsők és liftek;

d) az épületbe vagy építménybe állandó jelleggel beépített bármely olyan alkotóelem, felszerelés vagy gép, amely az épület vagy építmény lerombolása vagy megváltoztatása nélkül nem távolítható el.

A definíció elemzése önálló cikk témáját képezheti, azonban jelen írásnak nem célja, hogy az ingatlannak minősíthető tárgyak problémás eseteit számba vegye. Így a cikkben most abból indulunk ki, hogy ingatlannak a földterület és/vagy a ráépített építmény minősül.

Az adófizetési kötelezettség helye (teljesítési hely)

Az adófizetési kötelezettség helyének, illetve a teljesítés helyének azon okból van jelentősége, hogy ha megállapítható, hogy az nem belföld, áfafizetési kötelezettség nem keletkezik az ügylet után. Ha azt állapítjuk meg, hogy más ország területe a teljesítési hely, akkor az adott ország forgalmi adó szabályait kell alkalmazni az ingatlan értékesítésére, és az adott országban kell az adót megfizetni. Az ingatlanok értékesítésének teljesítési helye az a hely, ahol az ingatlan található. Az előzőekből következik, hogy csak a Magyarország területén található ingatlanokkal kapcsolatban alkalmazzuk az áfatörvény szabályait.
Leggyakoribb tévhit a magyar adóalanyok körében, hogy amennyiben megállapítják, hogy az ügylet nem belföldön teljesített, úgy elegendő, hogy a számlára ráírják, hogy külföldön teljesített és más dolguk nincs.

Ha az ügylet külföldön teljesített, akkor a magyar adóalanynak tanulmányozni kell az adott ország szabályait, amelynek során el kell dönteniük, hogy ki az adófizetésre kötelezett, melyik ország szabályai alapján kell kiállítani a számlájukat, és mennyi a fizetendő adó mértéke.
Például, ha egy magyar adóalany Szlovákiában nincs letelepedve és az ott lévő ingatlanát eladja egy szlovák adóalanynak, úgy fordított adózással állítja ki a számlát a magyar számlázási szabályok szerint a szlovák partner felé, az adót a vevő fogja megfizetni. Ha az ingatlant szlovák magánszemélynek adja el, úgy a szlovák törvények alapján állítja ki a számlát és ott fizet adót. A legtöbb európai országban viszont, ha adóalanynak adja el az ingatlant a magyar vállalkozó, akkor az adott ország szabályai alapján állítja ki a számláját és ő mint eladó lesz az adófizetésre kötelezett. Viszont minden ország esetében igaz az, hogy magánszemélynek eladott ingatlan esetében az adott ingatlan fekvése szerinti ország szabályait alkalmazzuk a forgalmi adó meghatározása során.
A kicsit bonyolult példálózással arra akartam rámutatni, hogy egy külföldi ingatlan értékesítése esetén egy helyi szakember segítségét vegyük igénybe, és ne a magyar áfatörvény szabályaiban kutakodjunk a teendőink után.

A teljesítés időpontja

A teljesítés időpontja az a nap, amely időpontban az ügylet után – ha az egyenesen adózik – adófizetési kötelezettsége keletkezik az eladónak. Az ingatlanértékesítési konstrukciók esetén a következő teljesítési időpontok vehetők számba:

1)    Amennyiben az ingatlan adás-vétel során a szerződési akaratot előleggel vagy foglalóval biztosítják, úgy az előleg vagy a foglaló átadás, illetve az eladó bankszámláján történő jóváírás napja a teljesítési időpont. Ha az előleget nem az eladónak fizetik, hanem ügyvédi letétbe helyezik, úgy az előleghez fűződő jogkövetkezmény nem áll be, csak akkor, ha az ügyvéd továbbutalja az előleget az eladónak.

2)    Lényeges, hogy a vételi opcióként fizetett összeg nem előleg! A vételi jog vásárlása külön ügylet, és nem az ingatlan adókulcsával adózik, hanem minden esetben 27%-os. Pozitív jogszabályi előírás e véleményre nem található, azonban élő bírósági gyakorlat igen. Az opció vételének teljesítési időpontja rendre az opciós díj megfizetésének napja. Azonban a szerződéseket a teljesítési időpont kérdésében egyenként kell vizsgálni.

3)    Az ingatlanértékesítés teljesítési időpontjaként két időpont jöhet szóba. Egyik a tulajdonjog átszállásának napja, a másik az ingatlan birtokba adása. Ha a birtokba adás korábbi, mint a szerződés szerinti tulajdonjog átadás (részletvétel, lízing, tulajdonjog fenntartással értékesítés), akkor a birtokba adás a teljesítés időpontja. Nyilván, ha a tulajdonjogot átadják az ingatlan tényleges fizikai átadása előtt, akkor azzal minden tulajdonosi jogosultságot megszerez a vevő (birtoklás, használat, rendelkezés), így ez esetben nincs annak jelentősége, hogy a „kulcsokat mikor adják át”, a tulajdonszerzés időpontja a teljesítési időpont lesz. Ezt annak okán tartom szükségesnek kiemelni, mivel napjainkban a NAV kiadott olyan jogértelmezést is, hogy hiába szállt át a tulajdonjog, ha nem adták át ténylegesen az ingatlant, akkor nem beszélhetünk teljesítésről. E jogértelmezés álláspontom szerint téves, és ellentétes az APEH által korábban kiadott álláspontokkal.

4)    Részteljesítés nincs ingatlanértékesítés esetében, csak előlegszámla és végszámla állítható ki. Vagyis a birtokba vagy tulajdonba adásig fizetett összegek előlegnek minősülnek, majd a birtokba vagy tulajdonba adáskor ki kell állítani a végszámlát. Súlyos hiba az olyan számla kiállítása, amely azt tartalmazza, hogy „ingatlanértékesítés X. részszámla”.

5)    E pontban ellentmondok az előző pontban foglaltaknak. Az áfatv. 10. § d) pontja az építőipari szolgáltatást bizonyos körülmények teljesülése esetén termékértékesítésnek tekinti. Akkor minősül az építőipari szolgáltatás termékértékesítésnek, ha munka következményeként olyan építményt adnak át a megrendelőnek, amely építményt be kell jegyeztetni a földhivatali nyilvántartásba. E kvázi termékértékesítés esetén rendre alkalmazzák a részteljesítést, mivel a szerződés tárgya természetben osztható. A szerződő felek különböző készültségi fokoknál részteljesítésben szoktak megállapodni, amely megállapodásokat eddig még nem kifogásolták az adóellenőrzések során.

Az ingatlanértékesítés adókulcsa

Az ingatlanokat adómentesen, 27 vagy 5%-os adókulccsal értékesítjük.

27%-os adó terheli az üres építési telket és az olyan felépítményes ingatlant, amely építés alatt áll, vagy a használatba vételi engedélye óta két év nem telt el (ide értve azt az esetet is, amikor a használat tudomásul vételi eljáráson alapul).

5%-os adó terheli az olyan lakóingatlant, amely megfelel az előző pontban említett feltételeknek, vagyis építés alatt áll vagy két évnél nem régebbi, továbbá a hasznos alapterülete nem haladja meg több lakásos ingatlannál a 150 nm-t, egylakásos ingatlannál a 300 nm-t. Továbbá 5%-os adó terheli a generálkivitelező szolgáltatását (kvázi termékértékesítés), ha az előző mondatban említett ingatlant épít. Figyelem: bárkinek értékesítjük az ingatlant, az adókulcs 5%-os. A lakáshoz tartozó tárolók szintén 5%-os kulccsal értékesítendők, de a garázs és gazdasági épületek adókulcsa 27%-os. Az egy helyrajzi számon található, különböző funkciójú építmények, építményrészek esetében az adóalapot meg kell osztanunk 5%-al, illetve 27%-al adózó részre.

Adómentes az olyan ingatlan értékesítése, amely az előző pontokban foglalt kritériumoknak nem felel meg (külterületi földterület, belterületi földterület, ha nem építhető rá ingatlan, két évnél régebbi használatba vételi engedéllyel rendelkező ingatlan). Az adómentes értékesítés helyett választhatja az adóalany az adókötelezettséget. Lehetőség van az összes ingatlan értékesítésre választani az adókötelezettséget, illetve arra is, hogy a lakóingatlant meghagyjuk adómentesen és csak az azon kívüli ingatlanokra választjuk az adókötelezettséget.

Mindig a felépítménnyel azonos módon adózik az a földterület, amelyiken építmény áll (ez valamennyi adóteher esetében azonos szabály).

Adófizetésre kötelezett személy ingatlanértékesítés esetén

Az adómentes ingatlanértékesítés esetén értelemszerűen nem beszélhetünk effektív adófizetési kötelezettségről, így az adófizetésre kötelezett személye e körben gyakorlatilag nem értelmezhető.

Azon ingatlanok esetében, amelyeket fő szabály szerint adókötelesen kell értékesíteni (építési telek, építés alatt álló ingatlan, új ingatlan) az adófizetésre az eladó kötelezett. Kivételt képezhet ez alól a felszámoló által értékesített ingatlan, mivel a felszámolás alatti cégnél a 100 000 Ft-nál nagyobb értékű ügyletre a fordított adózás szabályait kell alkalmazni, természetesen csak akkor, ha a vevő megfelel a fordított adózás személyi feltételeinek.

Fordított adózással kell értékesítenie az adóalanynak azon ingatlanokat, amelyek alapban adómentesen értékesíthetők, de választotta rájuk az adókötelezettséget. A fordított adózás feltétele, hogy a vevőnek 2-es vagy annál nagyobb értékű áfakódja legyen. Illetve az 1-es áfakódú személyek közül az adólevonásra nem jogosító tevékenységet folytatók (pl. bank, biztosító, kórház) alkalmasak vevői oldalon a fordított adózásra. A vevői nyilatkozat, miszerint a vevő alkalmas a fordított adózásra a 2-es vagy annál nagyobb áfakódú adóalanyok esetében fölösleges, hiszen az adószám egyértelmű hatósági igazolás e tényre.

Ingyenes ingatlanátadások

Az ingyenes ingatlanátadást azért emelte ki külön címként a jogalkotó, mivel bizonyos szituációkra a NAV olyan jogértelmezést adott ki, amely nincs összhangban a jogszabály nyelvi értelmezésével, így erre mindenképpen fel kell hívni az olvasó figyelmét, annak érdekében, hogy ne a jogszabály szövege alapján határozza meg az adókötelezettségét.

Ha ingatlant adunk át ingyenesen, akkor mint minden más esetben azt kell vizsgálnunk, hogy az ingatlan beszerzésekor vagy építésekor az adót levonhattuk-e. Ha levonhattuk az adót, akkor az ingyenes átadásnak, ingyenes értékesítésnek minősül. Ha nem vonhattuk le a beszerzéskor az adót, akkor az átadás nem adótárgy, így nem kell utána adót fizetni, vagyis további vizsgálódásra nincs szükség.
Ha levontuk az adót beszerzéskor és ingyenesen adjuk át az ingatlant, akkor a következő módon kell eljárnunk a NAV szerint:

1)    Ha az ingatlan építési teleknek vagy új beépített ingatlannak minősül, akkor az átadáskor az átadónak áfát kell fizetnie az ingatlan forgalmi értéke után.

2)    Ha az ingatlan nem új, de az átadó az adókötelezettséget választotta, az ingyenes átadáskor nem a fordított adózás szabályai alapján kell eljárni, hanem az átadó lesz adófizetésre kötelezett, hasonlóan az előző ponthoz (jogszabályból nem olvasható ki).

3)    Ha az ingatlan nem új és készletként volt nyilvántartva az átadó könyveiben (nem tárgyi eszköz), és az átadó nem választotta az adókötelezettséget, akkor az ingyenes átadáskor az átadó a forgalmi érték után adófizetésre kötelezett (jogszabályból nem olvasható ki).

4)    Ha az ingatlan nem új és tárgyi eszközként volt hasznosítva, és az átadó nem választotta az adókötelezettséget, akkor az átadó az átadáskor nem számít fel adót. Azonban a beszerzéskor levont adót korrigálja (részben visszafizeti) az áfatv. 136. §-a szerint.

5)    Ha az ingatlan nem új, és tárgyi eszközként volt hasznosítva és az átadó választotta az adókötelezettséget, akkor az átadó az átadáskor adót számít fel.

6)    Ha az ingatlant apportként adjuk át, illetve olyan jogügylet keretében, amely említésre került az áfatv. 17. §-ban, akkor nem kell áfát felszámítani, ha a 18. §-ban foglalt feltételek teljesülnek.

Lakás áfamértéke

A korábbiakban már ismertettük, hogy bizonyos mérethatárig az építés alatt álló és az új építésű lakások értékesítésének adókulcsa 5%-ra csökkent 2016. 01. 01-től.
Vizsgáljuk meg, hogy az új adókulcs és a lakásáfa visszatéríttetésére vonatkozó szabályok milyen adóteher variációkat jelentenek az egyes magánszemély vásárlóknak, illetve építtetőknek:
– 5%-os az adóteher, ha a magánszemély megveszi készen az újnak minősülő lakóingatlanát. Fontos, hogy a korábbiaknak megfelelő paraméterekkel rendelkezzen az új lakóingatlan.
– 5%-os az adóteher, ha a magánszemély kulcsra készen építteti meg a lakóingatlanát a vállalkozóval a saját telkén. Itt is figyelemmel kell lenni a méretkorlátozásra.
– 27%-os az adóteher, ha adóalanytól veszi a magánszemély a lakóingatlant, és az ingatlanra a használatba vételi engedélyt már több mint két évvel korábban kiadták.
– 27%-os az adóteher, ha adóalanytól veszi a magánszemély az új lakóingatlanát, de az ingatlan nagyobb, mint 150, illetve 300 nm.
– 27%-os az adóteher, ha a magánszemély nem generálkivitelezésben építteti meg az ingatlanát, és nem jogosult az áfa visszatérítésére (pl. adótartozása van, büntetett előéletű).
– nincs adóteher, ha a magánszemély nem generálkivitelezővel építteti az ingatlanát és áfavisszatéríttetésre jogosult (figyelemmel az 5 milliós korlátra);
– nincs adóteher (látszólag), ha a magánszemély nem adóalanytól vásárol ingatlant.

Az 5%-os lakásáfa átmeneti szabályai:

• Azon értékesítés esetében alkalmazandó az 5%-os adókulcs, amely értékesítés teljesítési időpontja 2016. 01. 01. vagy azt követő időpont.
• Ha a 2016-ban értékesített ingatlannal kapcsolatban már előző évben/években vettek át 27%-os áfatartalmú előleget, úgy az előleg áfa terhe változatlan. Csak a felmaradó vételárat terheli az 5%-os áfa.
• Lakóingatlan generálkivitelezése esetén a korábbi években kibocsátott 27%-os áfatartalmú résszámlák áfatartalma nem változik, az 5%-os adókulcs kizárólag a 2016-ban teljesített részteljesítés esetén alkalmazandó.

Vira Sándor