Azzal az esettel foglalkozunk, amikor a termőföldet magánszemély adja bérbe. (Természetesen az is előfordul, hogy egyéni- vagy társas vállalkozás a bérbeadó, de esetükben a bérleti díjból származó bevétel kedvezmény nélkül része az adóalapjuknak, így itt különösebb elemeznivalónk nincs.)

Mikor adómentes a bérleti díj?

Az Szja-törvény szerint az ingatlan-bérbeadás adókötelezettséggel járó, önálló tevékenység – és ugye a termőföld is ingatlan –, de itt a bevétel adómentes is lehet, ha a bérbeadás körülményei megfelelnek az adótörvényben rögzített feltételnek: a haszonbérleti szerződés öt évre vagy annál hosszabb időre szól. Ekkor a bérleti díj adómentes bevétel, bevallani sem kell. Fontos, hogy abban az esetben, ha öt éven – a törvény szóhasználatában az adómentesség feltételéül szabott időtartamon – belül a szerződés bármilyen okból megszűnik, akkor a korábban meg nem fizetett adót késedelmi pótlékkal növelten kell a pórul járt bérbeadónak megfizetnie (a vonatkozó szabályt az Szja-tv. 1. számú melléklete 9.4. pontjában és annak alpontjaiban olvashatjuk).

Az adótörvény ugyan a „bármilyen okból” kitételt alkalmazza, de ez nem egészen pontos így: maga a törvény is említ kivételt, amikor azt mondja, hogy e szankciókkal nem kell a magánszemélynek számolnia, ha a szerződés a szerződő feleken kívül álló okból, vagy olyan körülmény miatt szűnik meg a kitűzött időn belül, amely a szerződés azonnali felmondását megalapozza.

Sajnos ehhez további magyarázatot, példát nem fűz a jogalkotó, így a szóban forgó kritériumok általános értelmezéséből, a polgári jog kategóriáit is figyelembe véve kell kiindulnunk.
Így nyilvánvalóan a felek szándékán kívüli oknak nevezhetjük azt az esetet, ha a szerződő felek valamelyike elhalálozik, vagy valamilyen természeti katasztrófa következményeként a termőföld alkalmatlanná válik a mezőgazdasági tevékenységre. A haszonbérleti szerződés azonnali felmondását indokolhatja valamely fél törvénybe ütköző magatartása, például ha a bérbeadó azon kapja bérlőjét, hogy a termőföldön nem búzát, kukoricát, zöldséget, más haszonnövényt termeszt, hanem mondjuk marihuána ültetvényt és droglabort tart fenn.

A már többször említett haszonbérleti szerződés, illetve a haszonbérbeadás szabályait a Ptk. 6:349- 6:356.§-ai rögzítik.
Ezek szerint a haszonbérleti szerződés alapján a haszonbérlő meghatározott mezőgazdasági földterület vagy más hasznot hajtó dolog időleges használatára és hasznainak szedésére jogosult, és köteles ennek fejében haszonbért fizetni.

A bérlő marad, de másé lesz a föld…

A törvény nem ír elő speciális szabályt arra az esetre, ha a haszonbérbeadó személyében változás áll be. Arról viszont tesz kikötést, hogy a haszonbérlet kapcsán külön nem szabályozott kérdésekben a bérleti szerződések általános szabályait kell megfelelően alkalmazni.

Ez azt jelenti ebben az esetben, hogy ha a bérbeadó a bérleti szerződés megkötését követően a bérbe adott dolog tulajdonjogát átruházza, a tulajdonos személyében bekövetkezett változással a bérleti szerződésből fakadó jogok és kötelezettségek tekintetében az új tulajdonos lép a bérbeadó helyébe.
 
Adójogilag miért fontos ez?

A termőföld bérbeadásából származó bevétel adómentességének feltétele az, hogy a haszonbérlet legalább öt éven keresztül fennálljon, különben a bérbeadónak nem csak adót, de késedelmi pótlékot is fizetnie kell. A kivételt jelentő esetkörbe – a feleken kívülálló okok – tartozik a felek valamelyikének halála. Ez azt jelenti, hogy ilyenkor megszűnik a szerződés, de adóteherrel a bérbeadónak – vagy ha az ő elhunyta a szerződés megszűnésének az oka –, örököseinek nem kell „büntető adóval” számolniuk.

Az is előfordulhat, hogy az örökös úgy dönt, maradjon csak tovább is a bérlő, művelje a földet, fizesse a bérleti díjat – immár az örökösnek – mintha mi sem történt volna.
Kérdés, honnan kell számolni ilyenkor azt a bizonyos vízválasztó öt évet.

Az adómentesség megállapításakor az írásban megkötött haszonbérleti szerződés időtartama az irányadó.

Amennyiben az új tulajdonosnak olyan, már meglévő szerződés alapján teljesítenek kifizetést, amely a törvényi feltételnek megfelelően legalább öt évre szól, akkor az e szerződés alapján kifizetett bérbeadásból származó jövedelem adómentes.
 
A termőföld tulajdonosának személyében történő változástól függetlenül kell tehát megítélni, hogy a korábbi tulajdonossal megkötött szerződés legalább öt évre szól-e vagy sem.

(Az adóhatóság fentiekkel egybehangzó tájékoztatót tett közzé honlapján, ami elérhető innen:  http://www.nav.gov.hu/nav/ado/szja/haszonberbeadas_20140619.html?query=haszonb%C3%A9rlet)

Bérleti díj búzában, árpában?

Az sem ritka, hogy a bérbeadó a bérleti díjat, vagy annak egy részét nem pénzben, hanem terményben kapja.  Ekkor feles bérletről beszélünk, és a polgári jog szabályai mellett a mező- és erdőgazdasági földek forgalmáról szóló 2013. évi CXXII. törvénnyel összefüggő egyes rendelkezésekről és átmeneti szabályokról szóló, 2013. évi CCXII. törvénnyel is meg kell ismerkednünk.

Jelen esetben – szerencsére – csak a 66.§-ával. Eszerint a feles bérleti szerződés alapján a feles bérlő meghatározott föld időleges használatára és hasznainak szedésére jogosult, és köteles ennek fejében a megtermelt termény felét vagy más hányadát a használatba adónak természetben átadni. A feles bérletre egyebekben a föld haszonbérletére vonatkozó szabályok megfelelően irányadóak.

Ebből az előírásból az is következik, hogy a feles bérleti szerződés alapján a feles bérlő által átadott termény piaci értéke valójában a használatba adót (a bérbeadót) megillető haszonbér.

A helyzet „lepapírozása” azonban ennél picit bonyolultabb, a bérleti díj átvételét igazoló elismervény kevés ehhez.
Az a szabályos eljárás, hogy a bérbe vevő a terményt piaci értékén kiszámlázza a bérbeadónak, a bérbeadó pedig ezt az értéket is a bérleti díj részének tekinti, és ennek megfelelően a bérleti díjról kiállított bizonylaton (attól függően, hogy rendelkezik-e adószámmal: számlán vagy elismervényen) is az ezzel együtt számított értéket szerepelteti.

A bérlő értékesítés miatti „követelése” és a bérbeadó bérleti díjkövetelése (a bérlő kötelezettsége) a polgári jog szerinti beszámítással rendeződik.
A bérbeadó számára ez azt jelenti, hogy az adómentesség feltételének megfelelő haszonbérleti szerződés mellett az a bérleti díjrész is adómentes, amelyet terményben kapott.

Természetesen az sem kizárt, hogy a bérlő a bérleti díjként kapott terményt nem tudja semmire sem használni – mondjuk, nem akarja otthon megőrölni a búzát és ebből kenyeret sütni –, hanem számítva a piaci érték számára előnyös változására is, pénzre váltja, eladja a szóban forgó terményt.

Ekkor már a bevétel – az ebből számított jövedelem – nem adómentes, az Szja-tv. ingó vagyon értékesítésére vonatkozó szabályai (58.§.) szerint kell eljárnia.
A termény eladásakor szerzett bevételből levonhatja a szerzési értéket – jelen esetben azt a piaci értéket, amit a bérleti díjban elszámoltak –, és az így fennmaradó pozitív különbözet adóköteles.  Az adótörvény ehhez kapcsolódóan rögzít adómentességet és adókedvezményt is. Az előbbi azt jelenti, hogy ha az ingó vagyon eladásából származó bevétel az év egészére vonatkozóan nem lépi túl a 600 ezer forintot, akkor az adómentes.

Az adókedvezmény alapján pedig a 30 ezer forintot meg nem haladó adót nem kell megfizetni. Leegyszerűsítve arról van szó, hogy ha a bevétel ugyan több éves szinten, mint 600 ezer forint, de – jelen esetben a termény eladásának – nyeresége nem több mint 200 ezer forint, akkor nem kell adót fizetni.

(Az adóhatóság erről is adott ki tájékoztatót, amelyet itt olvashatunk: http://www.nav.gov.hu/nav/archiv/regiok_archiv/eszak_magyarorszag/eszakmagyarorszag/aktualis/20110829.html?query=haszonb%C3%A9rlet)

Gyakran felmerülő kérdés a mezőgazdasági termelők körében, hogy a haszonbérlő jogosult-e bérelt földjét más gazdálkodó számára használatra átengedni.

Albérlő a termőföldön?

Mivel cikkem a haszonbérlet kérdését a bérbeadó nézőpontjából vizsgálja, az alhaszonbérletre vonatkozó szabályokra csak annyiban térek ki, amennyire ennek a „fő bérbeadó” adókötelezettsége, adómentessége kapcsán jelentősége van.

Ismét egy hosszú elnevezésű jogszabály következik: a mező- és erdőgazdasági földek forgalmáról szóló, 2013. évi CXXII. törvény szerint a haszonbérlőnek írásban kell nyilatkoznia arról, hogy a föld használatát másnak nem engedi át, de e főszabály mellett a törvény rögzít kivételeket is.

Így a haszonbérlő helyett művelheti a földet közeli hozzátartozója, illetve a legalább 25%-ban a bérlő vagy annak közeli hozzátartozója tulajdonában álló mezőgazdasági vállalkozás is. Továbbá a haszonbérbe adó hozzájárulásával az alhaszonbérbe adás is lehetséges – de csak a törvény elvárásainak megfelelő (kivételes) esetekben.

Például akkor, ha a haszonbérelt földön megtermelendő termény túlnyomó részben élőmunka-ráfordítás, vagy vetésforgó alkalmazását igényli. E körülményre hivatkozva a haszonbérlő mint termelési integrációt végző vállalkozás adhatja át az adott földrészlet használati jogát egy vele termeltetési kapcsolatban álló földműves kistermelőnek vagy családi gazdaságnak valamilyen intenzív kultúra (pl. fóliasátras vagy szabadföldi kertészet) művelésének céljából.

Adójogi szempontból felmerülhet a kérdés – és ez az, amiért szóba került az alhaszonbérlet intézménye –, mi történik akkor, ha az alhaszonbérlővel kötött (egyébként jogszerű) szerződést kell felmondani – a kritikus 5 éven belül –, és ez milyen hatással bír a bérleti díj adómentességére.

A haszonbérlő az alhaszonbérlő magatartásáért úgy felel, mintha a földet maga használta volna. Ezt az indokolja, hogy a föld tulajdonosa az alhaszonbérlővel nem kerül szerződéses kapcsolatba (figyelem, az albérletbe adáshoz való hozzájárulása nem szerződés!). Ezért az alhaszonbérleti szerződés nem érinti a haszonbérlőnek a haszonbérbeadóval szemben fennálló kötelezettségeit sem.

Ebből egyrészt az következik, hogy az eredeti szerződés szerinti haszonbérleti díjat továbbra is fizetnie kell a tulajdonos (haszonélvező) részére, függetlenül attól, hogy valójában nem ő műveli a földet.
Másrészt az alhaszonbérleti szerződés felmondása – ami a haszonbérlő és az alhaszonbérlő közti jogi aktus – csak ezt a szerződést szünteti meg, de az alap ügyletet, a haszonbérletet nem. Azaz a bérleti díj adómentességét megalapozó, 5 éves időtartamú szerződés önmagában emiatt nem kerül veszélybe.
(A haszonbérleti szerződés felmondása viszont az alhaszonbérleti szerződést is megszünteti.)

Amint látjuk, a szerződéseknek – akár haszonbérleti, akár alhaszonbérleti megállapodásról van szó – egyaránt vannak adójogi és polgári jogi következményei. Ezért óva inteném az érintetteket, hogy az internetről letölthető szerződésmintákat használjanak, vagy házilag összedobott megállapodásokat kössenek. Az ügyvédi költség sokszorosan megtérülő befektetést jelent ebben az esetben is.


Sinka Júlia