//

CÍMKEFELHŐ
gazdasági szakkiadó | hivatalos állásfoglalás | adó | pénzügy | gazdasági folyóirat | szakkönyv | jogszabálykereső | kommentár | letölthető szerződésminták | tudástár | tanácsadás | gazdasági kiadványok | gazdasági konferencia | ingyenes számviteli tanácsadás | könyvelők kötelező továbbképzése | kötelező kreditpontok 2018 | közlöny | kormányrendelet | céginformáció

SZAKMAI ÖSSZEFOGLALÓK

Segédanyag társasház szervezeti és működési szabályzatának készítéséhez
A hír több mint 30 napja nem frissült!

A társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvény rendelkezései szerint (13§-15§) a szervezeti-működési szabályzatot az újonnan létrejött társasházközösség esetén az alakuló közgyűlésen – de legkésőbb az azt követő hatvan napon belül megtartott közgyűlésen – az összes tulajdoni hányad szerinti legalább egyszerű szavazattöbbségű határozatával (50%+1) kell elfogadnia. A tulajdonostársak írásban is szavazhatnak az SzMSz-ről, ez esetben a közös képviselő a szavazásra megjelölt határidőt követő 8 napon belül köteles a tulajdonostársakkal írásban közölni a szavazás eredményét. Ha az írásbeli szavazás eredménytelen, vagy a tulajdoni hányad 1/10-ével rendelkező tulajdonostársak módosító javaslatot tesznek, a közös képviselő közgyűlést köteles 60 napon belül összehívni.

2016. április 06.

A Társasházi törvény előírja azt is, hogy a szervezeti-működési szabályzat tervezetét, a közgyűlés megtartását, illetőleg az írásbeli szavazásra kitűzött határidőt az azt megelőző 15 munkanappal korábban a tulajdonostársak részére meg kell küldeni.

A szervezeti és működési szabályzatnak tartalmaznia kell:
a) a tulajdonostárs külön tulajdonának használatára, hasznosítására, a külön tulajdonon belül nem mérhető közüzemi és más szolgáltatások díjának elszámolására és megfizetésére,
b) a közös tulajdon fenntartására, ezen belül
- a közös költség viselésére és a költséghátralékok megfizetésére,
- felújítási alap képzése esetén az alap felhasználására,
c) a társasházi lakóépület házirendjére,
d) a közgyűlés, illetőleg a részközgyűlés hatáskörére és eljárására,
e) a közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke és tagjai hatáskörére és feladataira,
f) a számvizsgáló bizottság, ennek hiányában a közösség ellenőrzési jogkörére, feladataira vonatkozó részletes szabályokat.

Ezen túl az SzMSz meghatározhatja
-    külön tulajdonban lévő lakás és nem lakás céljára szolgáló helyiség használatának, hasznosításának szabályait, e körben megtilthatja: szerencsejáték, szexuális vagy erotikus szolgáltatás, vagy termékek forgalmazását,
-     a lakhatás nyugalma – így a zaj- és rezgésvédelem, valamint a lakókörnyezetet veszélyeztető más tevékenység megelőzése – érdekében a használat, hasznosítás módjának megváltoztatását megtilthatja, vagy ahhoz feltétellel is hozzájárulhat. A határozatnak tartalmaznia kell a lakhatás nyugalmát zavaró magatartások részletezését és ennek alapján a közgyűlési döntés indokolását.

A tulajdonostárs kötelessége:
-    fenntartani a külön tulajdonában álló lakást,
-    lehetővé tenni és tűrni, hogy a külön tulajdonú lakásába a közösség megbízottja a közös tulajdonban álló épületrészekkel, berendezésekkel összefüggésben a szükséges ellenőrzés, a rendkívüli káresemény vagy veszélyhelyzet fennállása miatt a lakáson belül szükséges hibaelhárítás, valamint a fenntartási munkák elvégzése céljából arra alkalmas időben bejuthasson a tulajdonostárs, illetőleg a bentlakó szükségtelen háborítása nélkül,
-    a szükséges intézkedést megtenni ahhoz, hogy a vele együtt lakó személy, valamint az, akinek lakása használatát átengedte, betartsa a közösség rendelkezéseit,
-    a lakásában tervezett építkezésről értesíteni a közös képviselőt,
-    építkezés esetén az olyan változtatásnál, amely miatt az alapító okiratot nem kell módosítani, de az épületben lévő vezetékrendszerre történő rácsatlakozás átalakítással jár, a munkával közvetlenül érintett tulajdonostársak (szomszéd: alsó, felső) tulajdoni hányada szerinti legalább 2/3-ának írásbeli hozzájáruló nyilatkozatát kell beszerezni.
-    lakásmegosztás vagy lakásösszevonás jogerős építési engedély birtokában lehetséges. Ha a többi tulajdonos tulajdoni hányada nem változik, akkor az összes tulajdoni hányad szerinti legalább egyszerű szavazattöbbségű határozatával az alapító okirat módosítható.
Közös képviselet (Intéző Bizottság) szabályozásakor a törvényben leírtakon (43§-50§) túli feladatait is érdemes átgondolni, szabályozni, például azt, hogy:
-    milyen időközönként küldjön részletes tájékoztatást a befizetésekről
-    küldhető-e e-mailben és milyen feltételek esetén; csak a hátralékosoknak vagy mindenkinek,
-    milyen összeghatár felett köteles megindítani a tartozó tulajdonosokkal szemben a fizetési meghagyásos eljárást,
-    milyen feltételekkel adhat részletfizetési kedvezményt,
-    milyen feltételekkel minősíthet behajthatatlannak egy követelést,
-    a közös képviselő feladata-e az SZMSZ-t elkészíteni, vagy ilyen célból megbízhat külső szakembert,
-    pályázatnál, beruházásoknál (felújítás, panelprogram) feladata-e a kivitelező, pályázatíró kiválasztása, mekkora összegű beruházásnál kell műszaki ellenőrt megbíznia,
-    gondnoki, takarítói feladatai vannak-e,
-    az alapító okirat és az SzMSz egy-egy példányán túl milyen iratokat köteles megőrizni és mennyi ideig (banki kivonatok, szolgáltatókkal kötött szerződések, számlák, stb.)
-    iratok selejtezésének módja,
-    Határozatok Könyve vezetésének módja,
-    ingatlan eladása esetén kiadandó igazolás a fennálló esetleges tartozásokról,
-    költségvetési javaslat készítése:
-    elő lehet írni, hogy a tervezésnél már árajánlattal kell rendelkezni (p1. 2-3 db; vagy összeghatártól függő: pl. 50.000 Ft alatt nem kell több árajánlat, 100-300.000 Ft között kettő, e fölött már három árajánlat szükséges)
-    ha nincs árajánlat, akkor tervszámot kell elfogadni, és rendelkezni kell arról, hogy a közgyűlési elfogadás után bekért árajánlatok alapján ki dönt a megrendelésről (p1. számvizsgáló bizottsággal közösen a közös képviselő, vagy a tulajdonosokból alakított műszaki bizottság, vagy összeghatártól függően több megoldás lehetséges)
-    könyvvezetés és beszámoló elkészítése.
Bejelentési kötelezettség
-    A tulajdonostárs külön tulajdona tekintetében a tulajdonosváltozást – a birtokbavételtől, vagy az ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzését követő 15-60 nap közötti határidőben – jelentse be a közös képviselőnek.
-    Eladás esetén az eladó tulajdonos eladás előtt rendezze esetleges tartozását a társasházzal. Érdemes szankciót is kikötni mulasztás esetére. Például ha az eladó ezt elmulasztja, köteles egyetemlegesen helytállni az új tulajdonossal együtt (ha az eladási szerződésben olyan nyilatkozatot tett, hogy az ingatlan per-, teher- és igénymentes, akkor a nyilatkozata kiterjed a közösköltség-tartozás alóli mentességre is, ha nem kérte ki a meghatározott „nullás’ igazolást, akkor helytállni köteles)
-    Amennyiben bérbe adja a tulajdonos lakását, erről a tényről köteles tájékoztatni a közös képviselőt.
-    Amennyiben a tulajdonosok a közös költség megfizetésével hátralékban vannak, három hónap után jelzálogjogot lehet bejegyeztetni a tulajdonos külön tulajdonú ingatlanára az ingatlan-nyilvántartásban. A hátralékos tulajdonostárs nem élhet szavazati jogával, a tulajdoni hányadát a határozatképesség megállapításakor figyelmen kívül kell hagyni, de jogorvoslatot kell biztosítani a számára, és a határozatot kézbesíteni kell részére.
-    Az SZMSZ felhatalmazhatja a közös képviselőt, hogy határozattal a jelzálogjog bejegyzését kérheti. A határozatot meg kell küldeni az adós tulajdonosnak és tájékoztatni kell a jogorvoslati lehetőségről.
-    Amennyiben a bérlő köteles a közös költséget fizetni és írásbeli felszólítás ellenére nem fizet, a keletkezett hátralék összegének megfizetéséért a bérbeadó tulajdonos köteles helytállni, és az eljárási szabályokat az SZMSZ-nek tartalmaznia kell.
-    Kapjon a közös képviselő felhatalmazást arra, hogy a megjelölt adatokról nyilvántartást vezessen, de az adatokról kizárólag a közüzemi szolgáltató, a központi fűtés- és melegvíz-szolgáltatója, valamint a bíróság részére adhat tájékoztatást.

Közös tulajdonnal kapcsolatos kötelezettségek
-    A közgyűlés a közös tulajdonban lévő helyiségek, épületrészek tekintetében a birtoklás, használat és hasznosítás módját meghatározhatja.
-    Közös költség: a közös tulajdonba tartozó épületrész, épütet-berendezés, nem lakás céljára szolgáló helyiség és lakás fenntartásának költsége.
-    A rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadás a közös költségen felül, esetenként, közgyűlési határozat alapján fizetendő.
-    Főszabály, hogy a tulajdonostársak tulajdoni hányaduk szerint kötelesek megtéríteni, kivéve, ha az SZMSZ másképp nem rendelkezik.
Eltérő közös költség fizetése esetén az SZMSZ-ben rögzíteni kell:
-    az érintett költség-nemeket és a számítás módját
-    nem mérhető közüzemi és más szolgáltatások díja tekintetében az egyes szolgáltatók felé történő elszámolás és megfizetés szabályait – pl. vízdíj: vízórával, vagy vízóra nélkül stb.
-    hogy hátralék esetén milyen időponttól kell a felszólítást kiküldeni,
-    a felújítási alap képzéséről való döntést, a hozzájárulás mértékét és az alap felhasználásának szabályait.
A közös költség megállapítása történhet
a) Négyzetméterben:
Az összes költséget el kell osztani az összes alapterülettel, az eredményt el kell osztani 12-vel és meg kell szorozni az adott lakás négyzetméterével, a végeredmény a havonta fizetendő közös költség összege.
b) Tulajdoni hányad szerinti közös költség kiszámítása:
Az összes költséget el kell osztani az alapító okiratban meghatározott tulajdoni hányaddal, az eredményt el kell osztani 12-vel és meg kell szorozni az adott lakás (helyiség, garázs) tulajdoni hányadával, a végeredmény a havonta fizetendő közös költség összege.
c) Vízórával rendelkező és nem vízórás albetétek fizetendő közös költsége:
Az összes költségből le kell vonni az év közben kifizetett víz- és csatornadíjak összegét, a maradék összeget – a fentiek szerint – ki kell számítani négyzetméterre vagy tulajdoni hányadra.
-    a vízórával rendelkezők fogyasztását az összes víz- és csatornadíjból le kell vonni, a maradék összeget pedig el kell osztani vagy a lakásban lakó személyek számával, vagy a vízóra nélküli lakások alapterületével vagy tulajdoni hányadával és az így megkapott eredményt el kell osztani 12-vel és megkapjuk, hogy a vízóra nélküli lakásoknak mennyivel kell többet fizetniük havonta.
Felújítási alap képzést csak tulajdoni hányad alapján lehet megállapítani.
A közös költséggel kapcsolatban a közgyűlésnek határoznia kell és az SzMSz-ben kell rögzíteni a
-    közös költség befizetésének határidejét,
-    késedelmikamat-fizetési kötelezettséget,
-    csekken történő befizetés költségének megfizetését.
Meg nem fizetés esetén a hátralék behajtásával kapcsolatos költséget az adott tulajdonos viseli.

Közgyűlés
A társasházi törvény 28§-42§- i tartalmazzák a közgyűlés hatáskörére, összehívására, gyakoriságára, a jegyzőkönyvvezésre, írásbeli szavazásra és részközgyűlés tartására vonatkozó szabályokat. A törvényi előírásokon túl az SzMSz-be lehet részletszabályokat betenni például:
-    a közgyűlési meghívó és a közgyűlésen készült jegyzőkönyv megküldéséről (postaládába bedobva, postai levélként megküldve ajánlottan, simán vagy e-mailban küldhető)
-    a beszámoló közgyűlés időpontjáról,        I
-    a napirendre való felvétel eljárási szabályairól: mikor, milyen témakörben és mit kötelező felvenni, mikor ajánlott vagy célszerű
-    megismételt közgyűlés időpontjáról és az eltérő határozatképességi szabályra vonatkozó figyelemfelhívásra vonatkozó előírásról
-    részletesen meg lehet határozni, milyen részletezettségű mellékleteket kell csatolni a meghívóhoz: (pl. több árajánlatból összesítő táblázat elegendő-e, vagy minden ajánlatot teljes egészében ki kell adni a tulajdonosoknak)

Számvizsgáló bizottság

25 lakás felett kötelező számvizsgáló bizottság választása, ennél kevesebb lakású társasház esetében ezeket a feladatokat évente a közgyűlés határozatával felhatalmazott tulajdonostárs is elláthatja. Olyan tulajdonos megválasztása, akinek közös költség tartozása áll fenn, nem javasolt. Ha tulajdonosi körből nem biztosítható az ellenőrzést végző személy, akkor szintén SzMSz-ben kell rögzíteni, hogy a feladatok ellátásával könyvviteli szolgáltatás végzésére jogosult szolgáltató vagy okleveles könyvvizsgáló képesítéssel rendelkező és az előírt nyilvántartásban szereplő, regisztrált személy vagy gazdálkodó szervezet is megbízható.

Egyéb az SzMSz-ben szabályozható kérdés:
-    milyen módon történjen a közgyűlési határozatok számozása – p1. évenként 1-es sorszámmal kezdődik és jelölni kell az évszámot, a közgyűlés hónapját és napját (p1. 11/2015. XII.15.), ha év közben több közgyűlést tartanak, akkor lehet folyamatos a számozás, vagy ismét 1-es sorszámmal kezdődően jelölik meg,
-    szavazás esetén a „tartózkodás” számításának módjáról is célszerű dönteni (figyelmen kívül hagyják és az igen-nem aránya dönt, vagy a nem szavazatokhoz számítják)
-    hogy a rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadások vállalásához egyhangú (100%) egyetértés szükséges, vagy 2/3-ad, vagy 4/5-öd stb..
-    írásbeli szavazás szabályai: módja, eredmény megállapítása
-    írásbeli szavazásnál eredménytelennek minősül a szervezeti szabályzat tekintetében, ha a leadott érvényes és azonos írásbeli szavazatok aránya nem éri el a tulajdonostársak tulajdoni hányada alapján számított egyszerű többséget
-    lehet arról is rendelkezni, hogy írásbeli szavazásnál ne lehessen tartózkodni, mert nincs értelme
-    a közgyűlésen a jegyzőkönyvvezetőt kinek kell biztosítani: külső személy igénybe vehető-e díjazásért; ki lehet hitelesítő a tulajdonosok közül (p1. aki tartozik, vagy aki nem tud végig részt venni a közgyűlésen, azt nem lehet megválasztani)
-    a közgyűlési határozatokat a közgyűlés megtartásától számított nyolc napon belül a társasházban ki kell függeszteni, továbbá egyidejűleg valamennyi tulajdonostársat írásban értesíteni kell

Gyakorlati útmutató:
SzMSz módosításánál követelmény, hogy a régi szövegtől eltérő módon jelölve (félkövér, dőlt, vagy aláhúzott betűvel) írjuk a módosított részeket, ez jelenti a módosításokkal egységes szerkezetbe foglalt szabályzatot. Előzetesen arról is érdemes határozni, hogy a törvény szövegét nem másolják át az SzMSZ-be, hanem csak – a törvény által adott lehetőségekkel élve – részletszabályokat állapítanak meg, illetve olyan témákat dolgoznak fel, amely a törvényből hiányzik, de a társasház működéséhez szükséges.

A tulajdonostársaknak úgy adjuk, küldjük olvasásra a módosítási tervezetet, hogy jól látható legyen a régi szöveg és a módosítási javaslat, a tervezett új szöveg.
Adjunk határidőt a tulajdonosoknak észrevétel tételére. Határidő után összesítsük a véleményeket és készítsük elő döntéshozatalra. A közgyűlésen a jelenlévő tulajdonosok több mint 50%-ának szavazata kell az elfogadáshoz. Ha elfogadták a javaslatot, aláírás után (hitelesítő tulajdonosok) be kell benyújtani az ingatlanügyi hatósághoz a közgyűlési jegyzőkönyvvel együtt (jelenléti ív, meghatalmazások csatolásával).
SzMSz bármikor módosítható, a módosításhoz ügyvédi ellenjegyzés nem szükséges.

További hírek