//

CÍMKEFELHŐ
gazdasági szakkiadó | hivatalos állásfoglalás | adó | pénzügy | gazdasági folyóirat | szakkönyv | jogszabálykereső | kommentár | letölthető szerződésminták | tudástár | tanácsadás | gazdasági kiadványok | gazdasági konferencia | ingyenes számviteli tanácsadás | könyvelők kötelező továbbképzése | kötelező kreditpontok 2020 | közlöny | kormányrendelet | céginformáció

SZAKMAI ÖSSZEFOGLALÓK

Segédanyag társasház szervezeti és működési szabályzatának készítéséhez
A hír több mint 30 napja nem frissült!

A társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvény rendelkezései szerint (13§-15§) a szervezeti-működési szabályzatot az újonnan létrejött társasházközösség esetén az alakuló közgyűlésen – de legkésőbb az azt követő hatvan napon belül megtartott közgyűlésen – az összes tulajdoni hányad szerinti legalább egyszerű szavazattöbbségű határozatával (50%+1) kell elfogadnia. A tulajdonostársak írásban is szavazhatnak az SzMSz-ről, ez esetben a közös képviselő a szavazásra megjelölt határidőt követő 8 napon belül köteles a tulajdonostársakkal írásban közölni a szavazás eredményét. Ha az írásbeli szavazás eredménytelen, vagy a tulajdoni hányad 1/10-ével rendelkező tulajdonostársak módosító javaslatot tesznek, a közös képviselő közgyűlést köteles 60 napon belül összehívni.

2016. április 06.

A Társasházi törvény előírja azt is, hogy a szervezeti-működési szabályzat tervezetét, a közgyűlés megtartását, illetőleg az írásbeli szavazásra kitűzött határidőt az azt megelőző 15 munkanappal korábban a tulajdonostársak részére meg kell küldeni.

A szervezeti és működési szabályzatnak tartalmaznia kell:
a) a tulajdonostárs külön tulajdonának használatára, hasznosítására, a külön tulajdonon belül nem mérhető közüzemi és más szolgáltatások díjának elszámolására és megfizetésére,
b) a közös tulajdon fenntartására, ezen belül
- a közös költség viselésére és a költséghátralékok megfizetésére,
- felújítási alap képzése esetén az alap felhasználására,
c) a társasházi lakóépület házirendjére,
d) a közgyűlés, illetőleg a részközgyűlés hatáskörére és eljárására,
e) a közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke és tagjai hatáskörére és feladataira,
f) a számvizsgáló bizottság, ennek hiányában a közösség ellenőrzési jogkörére, feladataira vonatkozó részletes szabályokat.

Ezen túl az SzMSz meghatározhatja
-    külön tulajdonban lévő lakás és nem lakás céljára szolgáló helyiség használatának, hasznosításának szabályait, e körben megtilthatja: szerencsejáték, szexuális vagy erotikus szolgáltatás, vagy termékek forgalmazását,
-     a lakhatás nyugalma – így a zaj- és rezgésvédelem, valamint a lakókörnyezetet veszélyeztető más tevékenység megelőzése – érdekében a használat, hasznosítás módjának megváltoztatását megtilthatja, vagy ahhoz feltétellel is hozzájárulhat. A határozatnak tartalmaznia kell a lakhatás nyugalmát zavaró magatartások részletezését és ennek alapján a közgyűlési döntés indokolását.

A tulajdonostárs kötelessége:
-    fenntartani a külön tulajdonában álló lakást,
-    lehetővé tenni és tűrni, hogy a külön tulajdonú lakásába a közösség megbízottja a közös tulajdonban álló épületrészekkel, berendezésekkel összefüggésben a szükséges ellenőrzés, a rendkívüli káresemény vagy veszélyhelyzet fennállása miatt a lakáson belül szükséges hibaelhárítás, valamint a fenntartási munkák elvégzése céljából arra alkalmas időben bejuthasson a tulajdonostárs, illetőleg a bentlakó szükségtelen háborítása nélkül,
-    a szükséges intézkedést megtenni ahhoz, hogy a vele együtt lakó személy, valamint az, akinek lakása használatát átengedte, betartsa a közösség rendelkezéseit,
-    a lakásában tervezett építkezésről értesíteni a közös képviselőt,
-    építkezés esetén az olyan változtatásnál, amely miatt az alapító okiratot nem kell módosítani, de az épületben lévő vezetékrendszerre történő rácsatlakozás átalakítással jár, a munkával közvetlenül érintett tulajdonostársak (szomszéd: alsó, felső) tulajdoni hányada szerinti legalább 2/3-ának írásbeli hozzájáruló nyilatkozatát kell beszerezni.
-    lakásmegosztás vagy lakásösszevonás jogerős építési engedély birtokában lehetséges. Ha a többi tulajdonos tulajdoni hányada nem változik, akkor az összes tulajdoni hányad szerinti legalább egyszerű szavazattöbbségű határozatával az alapító okirat módosítható.
Közös képviselet (Intéző Bizottság) szabályozásakor a törvényben leírtakon (43§-50§) túli feladatait is érdemes átgondolni, szabályozni, például azt, hogy:
-    milyen időközönként küldjön részletes tájékoztatást a befizetésekről
-    küldhető-e e-mailben és milyen feltételek esetén; csak a hátralékosoknak vagy mindenkinek,
-    milyen összeghatár felett köteles megindítani a tartozó tulajdonosokkal szemben a fizetési meghagyásos eljárást,
-    milyen feltételekkel adhat részletfizetési kedvezményt,
-    milyen feltételekkel minősíthet behajthatatlannak egy követelést,
-    a közös képviselő feladata-e az SZMSZ-t elkészíteni, vagy ilyen célból megbízhat külső szakembert,
-    pályázatnál, beruházásoknál (felújítás, panelprogram) feladata-e a kivitelező, pályázatíró kiválasztása, mekkora összegű beruházásnál kell műszaki ellenőrt megbíznia,
-    gondnoki, takarítói feladatai vannak-e,
-    az alapító okirat és az SzMSz egy-egy példányán túl milyen iratokat köteles megőrizni és mennyi ideig (banki kivonatok, szolgáltatókkal kötött szerződések, számlák, stb.)
-    iratok selejtezésének módja,
-    Határozatok Könyve vezetésének módja,
-    ingatlan eladása esetén kiadandó igazolás a fennálló esetleges tartozásokról,
-    költségvetési javaslat készítése:
-    elő lehet írni, hogy a tervezésnél már árajánlattal kell rendelkezni (p1. 2-3 db; vagy összeghatártól függő: pl. 50.000 Ft alatt nem kell több árajánlat, 100-300.000 Ft között kettő, e fölött már három árajánlat szükséges)
-    ha nincs árajánlat, akkor tervszámot kell elfogadni, és rendelkezni kell arról, hogy a közgyűlési elfogadás után bekért árajánlatok alapján ki dönt a megrendelésről (p1. számvizsgáló bizottsággal közösen a közös képviselő, vagy a tulajdonosokból alakított műszaki bizottság, vagy összeghatártól függően több megoldás lehetséges)
-    könyvvezetés és beszámoló elkészítése.
Bejelentési kötelezettség
-    A tulajdonostárs külön tulajdona tekintetében a tulajdonosváltozást – a birtokbavételtől, vagy az ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzését követő 15-60 nap közötti határidőben – jelentse be a közös képviselőnek.
-    Eladás esetén az eladó tulajdonos eladás előtt rendezze esetleges tartozását a társasházzal. Érdemes szankciót is kikötni mulasztás esetére. Például ha az eladó ezt elmulasztja, köteles egyetemlegesen helytállni az új tulajdonossal együtt (ha az eladási szerződésben olyan nyilatkozatot tett, hogy az ingatlan per-, teher- és igénymentes, akkor a nyilatkozata kiterjed a közösköltség-tartozás alóli mentességre is, ha nem kérte ki a meghatározott „nullás’ igazolást, akkor helytállni köteles)
-    Amennyiben bérbe adja a tulajdonos lakását, erről a tényről köteles tájékoztatni a közös képviselőt.
-    Amennyiben a tulajdonosok a közös költség megfizetésével hátralékban vannak, három hónap után jelzálogjogot lehet bejegyeztetni a tulajdonos külön tulajdonú ingatlanára az ingatlan-nyilvántartásban. A hátralékos tulajdonostárs nem élhet szavazati jogával, a tulajdoni hányadát a határozatképesség megállapításakor figyelmen kívül kell hagyni, de jogorvoslatot kell biztosítani a számára, és a határozatot kézbesíteni kell részére.
-    Az SZMSZ felhatalmazhatja a közös képviselőt, hogy határozattal a jelzálogjog bejegyzését kérheti. A határozatot meg kell küldeni az adós tulajdonosnak és tájékoztatni kell a jogorvoslati lehetőségről.
-    Amennyiben a bérlő köteles a közös költséget fizetni és írásbeli felszólítás ellenére nem fizet, a keletkezett hátralék összegének megfizetéséért a bérbeadó tulajdonos köteles helytállni, és az eljárási szabályokat az SZMSZ-nek tartalmaznia kell.
-    Kapjon a közös képviselő felhatalmazást arra, hogy a megjelölt adatokról nyilvántartást vezessen, de az adatokról kizárólag a közüzemi szolgáltató, a központi fűtés- és melegvíz-szolgáltatója, valamint a bíróság részére adhat tájékoztatást.

Közös tulajdonnal kapcsolatos kötelezettségek
-    A közgyűlés a közös tulajdonban lévő helyiségek, épületrészek tekintetében a birtoklás, használat és hasznosítás módját meghatározhatja.
-    Közös költség: a közös tulajdonba tartozó épületrész, épütet-berendezés, nem lakás céljára szolgáló helyiség és lakás fenntartásának költsége.
-    A rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadás a közös költségen felül, esetenként, közgyűlési határozat alapján fizetendő.
-    Főszabály, hogy a tulajdonostársak tulajdoni hányaduk szerint kötelesek megtéríteni, kivéve, ha az SZMSZ másképp nem rendelkezik.
Eltérő közös költség fizetése esetén az SZMSZ-ben rögzíteni kell:
-    az érintett költség-nemeket és a számítás módját
-    nem mérhető közüzemi és más szolgáltatások díja tekintetében az egyes szolgáltatók felé történő elszámolás és megfizetés szabályait – pl. vízdíj: vízórával, vagy vízóra nélkül stb.
-    hogy hátralék esetén milyen időponttól kell a felszólítást kiküldeni,
-    a felújítási alap képzéséről való döntést, a hozzájárulás mértékét és az alap felhasználásának szabályait.
A közös költség megállapítása történhet
a) Négyzetméterben:
Az összes költséget el kell osztani az összes alapterülettel, az eredményt el kell osztani 12-vel és meg kell szorozni az adott lakás négyzetméterével, a végeredmény a havonta fizetendő közös költség összege.
b) Tulajdoni hányad szerinti közös költség kiszámítása:
Az összes költséget el kell osztani az alapító okiratban meghatározott tulajdoni hányaddal, az eredményt el kell osztani 12-vel és meg kell szorozni az adott lakás (helyiség, garázs) tulajdoni hányadával, a végeredmény a havonta fizetendő közös költség összege.
c) Vízórával rendelkező és nem vízórás albetétek fizetendő közös költsége:
Az összes költségből le kell vonni az év közben kifizetett víz- és csatornadíjak összegét, a maradék összeget – a fentiek szerint – ki kell számítani négyzetméterre vagy tulajdoni hányadra.
-    a vízórával rendelkezők fogyasztását az összes víz- és csatornadíjból le kell vonni, a maradék összeget pedig el kell osztani vagy a lakásban lakó személyek számával, vagy a vízóra nélküli lakások alapterületével vagy tulajdoni hányadával és az így megkapott eredményt el kell osztani 12-vel és megkapjuk, hogy a vízóra nélküli lakásoknak mennyivel kell többet fizetniük havonta.
Felújítási alap képzést csak tulajdoni hányad alapján lehet megállapítani.
A közös költséggel kapcsolatban a közgyűlésnek határoznia kell és az SzMSz-ben kell rögzíteni a
-    közös költség befizetésének határidejét,
-    késedelmikamat-fizetési kötelezettséget,
-    csekken történő befizetés költségének megfizetését.
Meg nem fizetés esetén a hátralék behajtásával kapcsolatos költséget az adott tulajdonos viseli.

Közgyűlés
A társasházi törvény 28§-42§- i tartalmazzák a közgyűlés hatáskörére, összehívására, gyakoriságára, a jegyzőkönyvvezésre, írásbeli szavazásra és részközgyűlés tartására vonatkozó szabályokat. A törvényi előírásokon túl az SzMSz-be lehet részletszabályokat betenni például:
-    a közgyűlési meghívó és a közgyűlésen készült jegyzőkönyv megküldéséről (postaládába bedobva, postai levélként megküldve ajánlottan, simán vagy e-mailban küldhető)
-    a beszámoló közgyűlés időpontjáról,        I
-    a napirendre való felvétel eljárási szabályairól: mikor, milyen témakörben és mit kötelező felvenni, mikor ajánlott vagy célszerű
-    megismételt közgyűlés időpontjáról és az eltérő határozatképességi szabályra vonatkozó figyelemfelhívásra vonatkozó előírásról
-    részletesen meg lehet határozni, milyen részletezettségű mellékleteket kell csatolni a meghívóhoz: (pl. több árajánlatból összesítő táblázat elegendő-e, vagy minden ajánlatot teljes egészében ki kell adni a tulajdonosoknak)

Számvizsgáló bizottság

25 lakás felett kötelező számvizsgáló bizottság választása, ennél kevesebb lakású társasház esetében ezeket a feladatokat évente a közgyűlés határozatával felhatalmazott tulajdonostárs is elláthatja. Olyan tulajdonos megválasztása, akinek közös költség tartozása áll fenn, nem javasolt. Ha tulajdonosi körből nem biztosítható az ellenőrzést végző személy, akkor szintén SzMSz-ben kell rögzíteni, hogy a feladatok ellátásával könyvviteli szolgáltatás végzésére jogosult szolgáltató vagy okleveles könyvvizsgáló képesítéssel rendelkező és az előírt nyilvántartásban szereplő, regisztrált személy vagy gazdálkodó szervezet is megbízható.

Egyéb az SzMSz-ben szabályozható kérdés:
-    milyen módon történjen a közgyűlési határozatok számozása – p1. évenként 1-es sorszámmal kezdődik és jelölni kell az évszámot, a közgyűlés hónapját és napját (p1. 11/2015. XII.15.), ha év közben több közgyűlést tartanak, akkor lehet folyamatos a számozás, vagy ismét 1-es sorszámmal kezdődően jelölik meg,
-    szavazás esetén a „tartózkodás” számításának módjáról is célszerű dönteni (figyelmen kívül hagyják és az igen-nem aránya dönt, vagy a nem szavazatokhoz számítják)
-    hogy a rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadások vállalásához egyhangú (100%) egyetértés szükséges, vagy 2/3-ad, vagy 4/5-öd stb..
-    írásbeli szavazás szabályai: módja, eredmény megállapítása
-    írásbeli szavazásnál eredménytelennek minősül a szervezeti szabályzat tekintetében, ha a leadott érvényes és azonos írásbeli szavazatok aránya nem éri el a tulajdonostársak tulajdoni hányada alapján számított egyszerű többséget
-    lehet arról is rendelkezni, hogy írásbeli szavazásnál ne lehessen tartózkodni, mert nincs értelme
-    a közgyűlésen a jegyzőkönyvvezetőt kinek kell biztosítani: külső személy igénybe vehető-e díjazásért; ki lehet hitelesítő a tulajdonosok közül (p1. aki tartozik, vagy aki nem tud végig részt venni a közgyűlésen, azt nem lehet megválasztani)
-    a közgyűlési határozatokat a közgyűlés megtartásától számított nyolc napon belül a társasházban ki kell függeszteni, továbbá egyidejűleg valamennyi tulajdonostársat írásban értesíteni kell

Gyakorlati útmutató:
SzMSz módosításánál követelmény, hogy a régi szövegtől eltérő módon jelölve (félkövér, dőlt, vagy aláhúzott betűvel) írjuk a módosított részeket, ez jelenti a módosításokkal egységes szerkezetbe foglalt szabályzatot. Előzetesen arról is érdemes határozni, hogy a törvény szövegét nem másolják át az SzMSZ-be, hanem csak – a törvény által adott lehetőségekkel élve – részletszabályokat állapítanak meg, illetve olyan témákat dolgoznak fel, amely a törvényből hiányzik, de a társasház működéséhez szükséges.

A tulajdonostársaknak úgy adjuk, küldjük olvasásra a módosítási tervezetet, hogy jól látható legyen a régi szöveg és a módosítási javaslat, a tervezett új szöveg.
Adjunk határidőt a tulajdonosoknak észrevétel tételére. Határidő után összesítsük a véleményeket és készítsük elő döntéshozatalra. A közgyűlésen a jelenlévő tulajdonosok több mint 50%-ának szavazata kell az elfogadáshoz. Ha elfogadták a javaslatot, aláírás után (hitelesítő tulajdonosok) be kell benyújtani az ingatlanügyi hatósághoz a közgyűlési jegyzőkönyvvel együtt (jelenléti ív, meghatalmazások csatolásával).
SzMSz bármikor módosítható, a módosításhoz ügyvédi ellenjegyzés nem szükséges.

További hírek

Az alábbi űrlap kitöltésével kérdezhet szakértőinktől.








Mégse

Kérdését továbbítottuk szakértőink felé, akik a megadott elérhetőségein tájékoztatják a témával kapcsolatbam.

Ossza meg díjmentes tanácsadói szolgáltatásunkat kollégáival, ismerőseivel.

Kérek tájékoztatást várható konferenciákról, továbbképzésekről






Mégse

Kérését továbbítottuk, megadott elérhetőségein tájékoztatjuk várható rendezvényeinkről.

Az alábbi űrlap kitöltésével kérdezhet szakértőinktől.

Rendelkezik érvényes előfizetéssel?

Igen

Nem

Előfizetéssel rendelkező ügyfeleink kérdései priorítást élveznek

Megválaszolt adózási, tb, munkaügyi, számviteli kérdések a mai napon:

17

Kérdezzen itt Ön is!

AKTUÁLIS ESEMÉNYEK

Eseménykövetés

SZAKMAI KLUBJAINK

ADÓNAPTÁR