CÍMKEFELHŐ
gazdasági szakkiadó | hivatalos állásfoglalás | adó | pénzügy | gazdasági folyóirat | szakkönyv | jogszabálykereső | kommentár | letölthető szerződésminták | tudástár | tanácsadás | gazdasági kiadványok | gazdasági konferencia | ingyenes számviteli tanácsadás | könyvelők kötelező továbbképzése | kötelező kreditpontok 2018 | közlöny | kormányrendelet | céginformáció

SZAKMAI ÖSSZEFOGLALÓK

A lakásbérleti szerződés
A hír több mint 30 napja nem frissült!

6:342. § [Lakásbérleti szerződés] Ha a szerződés tárgya lakás céljára szolgáló ingatlan, a bérleti szerződésre vonatkozó rendelkezéseket az alábbi eltérésekkel kell alkalmazni.

2016. január 20.

A lakásbérleti szerződés – kiemelt társadalmi jelentősége miatt – a bérleti szerződés önállóan nevesített altípusaként került szabályozásra. Hangsúlyozzuk ugyanakkor, hogy a Ptk. nem szabályozza teljes körűen a lakásbérletet. Ennek az az oka, hogy a lakásbérleti szerződések szabályozása körében a klasszikus magánjogi szempontok mellett további, elsősorban szociális jellegű szempontok is szerepet kapnak. A lakásbérlet jogi szabályozottsága tehát többszintű: a szerződéstípust egyfelől szabályozza a Ptk., másfelől pedig a – többször módosított – lakások és helyiségek bérletére, valamint elidegenítésükre vonatkozó egyes szabályokról szóló 1993. évi LXXVIII. számú törvény (Ltv.), továbbá egyes önkormányzati és miniszteri rendeletek.
Jóllehet, a Ptk. továbbra sem kívánja minden részletre kiterjedően szabályozni a lakásbérleti szerződést, a korábbi – meglehetően szikár – szabályozáshoz képest valamivel cizelláltabb szabályokat tartalmaz. A Ptk. immár nem elégszik meg annyival, hogy az Ltv. speciális rendelkezéseire utaljon, hanem maga szabályozza a bérlő és a bérbeadó legfontosabb jogait és kötelezettségeit.    
A 6:342. § egyértelművé teszi, hogy a lakásbérleti szerződés önálló szabályozását a szerződés sajátos közvetett tárgya teszi indokolttá. Az Ltv-vel szemben azonban a Ptk. nem a „lakás”, hanem a „lakás céljára szolgáló ingatlan” fogalmából indul ki. A lakás fogalmát az Ltv. 91/A §-a határozza meg. Eszerint a lakás olyan összefüggő helyiségcsoport, amely a helyiségei, közművesítettsége, melegvíz-ellátása, és fűtési módja alapján valamelyik komfortfokozatba (összkomfortos, komfortos, félkomfortos, komfort nélküli) sorolható. A Ptk. által használt lakás céljára szolgáló ingatlan fogalmából viszont az következik, hogy a Ptk. lakásbérletre vonatkozó rendelkezéseit nem kizárólag azokra a szerződésekre kell alkalmazni, amelyeknek az Ltv. 91/A §-a szerinti lakásingatlan a tárgya, hanem valamennyi olyan ingatlanbérleti szerződésre is, amelynek célja az, hogy a bérlő az ingatlanban életvitelszerűen lakjon.

6:343. § [A bérleti díj biztosítéka]
Ha a felek megállapodása alapján a bérlő a bérleti szerződésből fakadó kötelezettségeinek biztosítékául a bérbeadó részére meghatározott pénzösszeget köteles fizetni, és ez az összeg meghaladja a havi bérleti díj háromszorosát, a túlzott mértékű biztosítékot a bérlő kérelmére a bíróság mérsékelheti.

A lakásbérleti szerződésből a bérlőre háruló legfontosabb kötelezettség a lakbér megfizetése. Amennyiben azonban a bérbeadó a szerződés alapján esetleg további szolgáltatásokat is nyújt (például takarítási szolgáltatás), a bérlő a lakbéren felül e szolgáltatások díját is köteles megfizetni.  
A szerződési gyakorlatban elterjedt megoldás értelmében a felek megállapodása alapján a bérlő – rendszerint a szerződés megkötésekor – meghatározott pénzösszeget adhat a bérbeadó részére ez utóbbinak a szerződésből eredő követelései biztosítékául (óvadék, kaució). E biztosítékkal kapcsolatban vezet be fontos új szabályt a 6:343. §, amikor kimondja, hogy ha a biztosíték összeg meghaladja a havi bérleti díj háromszorosának összegét, a bíróság – a bérlő kérelmére – a túlzott mértékű biztosítékot mérsékelheti. Hangsúlyozzuk, hogy a törvény e rendelkezése kógens (kényszeríthető) szabály, amely azt eredményezi, hogy a bérlő nem köteles a biztosítéknak a havi bérleti díj háromszorosát meghaladó részét megfizetni, illetve amennyiben azt már megfizette, a bírósági mérsékléssel egyidejűleg visszakövetelheti.  

6:344. § [A bérbeadó karbantartási kötelezettsége]
A bérbeadó a karbantartási kötelezettségét
a) életveszélyt okozó, az épület állagát veszélyeztető, továbbá a lakás vagy a szomszédos lakás rendeltetésszerű használatát lényegesen akadályozó hibák esetén késedelem nélkül;
b) egyéb esetben az épület karbantartásával vagy felújításával egyidejűleg
köteles teljesíteni.

A 6:332. § (1) bekezdése értelmében a bérbeadót a bérlet egész tartama alatt szavatossági kötelezettség terheli azért, hogy a dolog a szerződésszerű használatra alkalmas legyen, és egyebekben is megfeleljen a szerződés előírásainak. Ebből következik, hogy a bérbeadót a bérlet teljes tartama alatt ún. karbantartási kötelezettség terheli. Erre tekintettel fontos kiemelni, hogy a 6:344. § a karbantartási kötelezettségnek nem a jogalapját teremti meg, hanem csupán arról rendelkezik, hogy a bérbeadó karbantartási kötelezettségét mikor köteles teljesíteni. Ezek szerint a bérbeadó késedelem nélkül köteles a karbantartási munkálatokat elvégezni, vagy elvégeztetni akkor, ha azokra életveszélyt okozó, az épület állagát veszélyeztető, illetve a lakás vagy a szomszédos lakás rendeltetésszerű használatát lényegesen akadályozó hibák felmerülése miatt van szükség. Minden más esetben a karbantartási kötelezettség teljesítésére az épület egyébkénti karbantartásával, vagy felújításával egyidejűleg köteles a bérbeadó. Emlékeztetünk arra, hogy ha a bérbeadó a karbantartási kötelezettségének nem tesz eleget, akkor a bérlő e munkálatokat – a bérbeadó helyett és költségére – elvégezheti [6:335. § (4) bekezdés].
Fontos kiemelni, hogy a 6:344. § a bérbeadó kötelezettségéről rendelkezik, vagyis nem zárja ki azt, hogy a bérbeadó a késedelmet egyébként tűrő egyéb karbantartási munkálatok elvégzésével, illetve elvégeztetésével ne várja meg az épülettel kapcsolatos karbantartási vagy felújítási munkálatok elvégzését, hanem azokat korábban elvégezze.  

6:345. § [A bérlő elviteli joga]
(1) A bérlő nem gyakorolhatja az elviteli jogát, ha a bérbeadó az elviteli jog megváltása fejében megfelelő kártalanítást ajánl fel, és az a bérlő lényeges jogi érdekét nem sérti.
(2) A bérlőt megillető elviteli jogot a felek a szerződésben az ezzel járó hátrány megfelelő kiegyenlítése mellett zárhatják ki vagy korlátozhatják. Ezt a szabályt kell alkalmazni a megtérítési igény kizárására vagy korlátozására is.

A 6:341. § (4) bekezdés rögzíti az ún. elvitel jogát (ius tollendi). Eszerint a bérlő mindazt, amit a saját költségén a dologra felszerelt, a dolog épségének sérelme nélkül leszerelheti. Ez az általános szabály a lakásbérlet körében azonban csupán bizonyos korlátozásokkal érvényesül: a Ptk. ugyanis egyfelől ex lege, másfelől az elviteli jog szerződéses kizárásának megengedésével szorítja korlátok közé a bérlő elviteli jogát. A bérlői beépítés ingatlanok esetében dologi és kötelmi igényeket egyaránt felvethet, a dologi igények érvényesítése csakis a bérleti viszony (ideiglenes használati jogosultság) szem előtt tartásával lehetséges.
A 6:345. § (1) bekezdése ex lege kizárja a ius tollendi-t akkor, ha a bérbeadó az elviteli jog megváltása fejében megfelelő kártalanítást ajánl fel, és az a bérlő jogi érdekét nem sérti. A Ptk. megoldása mögött az a gondolat húzódik meg, hogy a lakásba beszerelt ingóságok jó része általában nagyobb értéket képviselnek az adott ingatlanban, mint onnan kiszerelve (például: beépített gardróbszekrény, méretre szabott konyhapult, méretre igazított zuhanytálca, stb.). Erre tekintettel a Ptk. által megkövetelt megfelelő kártalanítás általában a bérlő számára ugyanolyan, vagy kedvezőbb helyzetet teremt, mint az elviteli jog gyakorlása.
A (2) bekezdés lehetővé teszi a felek számára azt, hogy az elvitel jogát, sőt, akár az elviteli jog megváltását is a szerződésben maguk korlátozzák, vagy kizárják. Az elviteli jog, illetve a megváltási jog azonban csak akkor zárható ki, vagy korlátozható, ha a bérlőnél emiatt jelentkező hátrányt a szerződésben a felek megfelelően kompenzálják.

6:346. § [A bérlő tűrési kötelezettsége]
(1) A bérlő köteles tűrni, hogy a bérbeadó a lakás állagának megóvásához szükséges munkálatokat elvégezze.
(2) A lakás korszerűsítéséhez szükséges munkálatok elvégzésének tűrésére a bérlő nem köteles, kivéve, ha azok - az elvégzendő munkára, az építészeti következményekre és a bérlő várható kiadásaira tekintettel - a lakás használatát jelentősen nem korlátozzák.
(3) A bérbeadó a bérlőt a (2) bekezdés szerinti munkálatok megkezdése előtt megfelelő időben köteles a tervezett munkálatokról és azok várható időtartamáról írásban tájékoztatni. A bérlő a bérleti szerződést az értesítés kézhezvételét követő hónap utolsó napjáig felmondhatja.

A bérbeadó jogosult arra, hogy az őt terhelő munkákat elvégezze, és a dolgot fenyegető károk elhárításához szükséges intézkedéseket megtegye [6:335. § (3) bekezdés]. A karbantartási munkálatok tekintetében a Ptk. még azt is meghatározza, hogy a bérbeadó a munkálatok elvégzésének, illetve elvégeztetésének mikor köteles eleget tenni. A bérbeadó által kötelezően elvégzendő munkálatok azonban a bérlő szerződésből eredő jogainak gyakorlását adott esetben korlátozhatják, illetve gátolhatják. Erre tekintettel indokolt szabályozni azt, hogy a bérlő mikor köteles tűrni, hogy a használatban a bérbeadó e munkálatok elvégzése céljából akadályozza.
A 6:346. § (1) bekezdése értelmében a bérlőt feltétlen tűrési kötelezettség terheli mindazon munkák elvégzése tekintetében, amelyek a lakás állagának megóvásához szükségesek. Ezzel a szabállyal a Ptk. azt kívánja biztosítani, hogy a bérlő a bérbeadót a kötelező karbantartási munkálatok elvégzésében nem akadályozhassa.
Amíg az állagmegóvással kapcsolatos munkálatokkal feltétlenül szolgálják a lakást ténylegesen használó bérlő érdekeit is, addig a lakás korszerűsítése már nem mindig áll a bérlő érdekében. A bérlő ugyanis a szerződéskötéskor megismert állapotban és korszerűségi szinten vette bérbe a lakást, és a szerződéskötéskor – hacsak a felek máshogy nem állapodtak meg – e körülményeknek a szerződés tartama alatti fennállásával számolt. Ehhez képest számára nem feltétlenül szükséges a körülmények korszerűbbé tétele. Gyakran előfordul tehát, hogy a korszerűsítési munkálatok csupán a bérbeadó (tulajdonos) érdekeit szolgálják, a bérlő számára viszont csupán a használat időleges gátjaként jelentkeznek. Erre tekintettel mondja ki a 6:346. § (2) bekezdés, hogy a korszerűsítési munkálatok elvégzését a bérlő csak akkor köteles tűrni, ha azok a lakás használatát jelentősen nem korlátozzák. A korszerűsítési munkák tehát semmilyen esetben nem vezethetnek a használat jelentős korlátozására. A korlátozás jelentős mértékét a bíróság az eset összes körülménye alapján mérlegeléssel állapítja meg, amelynek körében elsősorban az elvégzendő munkára, az építészeti következményekre és a bérlő várható kiadásaira kell tekintettel lenni.
A bérbeadó a korszerűsítési munkálatok megkezdése előtt köteles a tervezett munkálatokról és azok várható időtartamáról megfelelő időben írásban tájékoztatni bérlőt. Az Ltv. szabályozásához képest fontos változás, hogy a Ptk. nem rendelkezik sem a lakásbérleti jogviszony szüneteléséről, sem cserelakás biztosításáról, de lehetővé teszi a bérlő számára, hogy a bérbeadótól kapott értesítés vételét követő hónap utolsó napjáig a lakásbérleti szerződést felmondhatja.

6:347. § [Rendes felmondás]
(1) A határozatlan időre kötött szerződést bármelyik fél a hónap tizenötödik napjáig a következő hónap végére mondhatja fel.
(2) Ha a felmondás nem az (1) bekezdésben meghatározott határidő betartásával történik, a bérleti jogviszonyt a felmondás közlését követő második hónap végére felmondottnak kell tekinteni.

Az általános szabályokkal ellentétben [lásd: 6:339. § (1) bekezdés] a lakásbérlet körében a Ptk. nem tartalmaz külön rendelkezést azokra az esetekre, amelyekben a felek a havi díjfizetési időszaknál rövidebb vagy hosszabb díjfizetési időszakban állapodtak meg. Erre tekintettel lakásbérleti szerződések esetén a felmondás – a díjfizetési időszak hosszától függetlenül – legkésőbb a tárgyhónap tizenötödik napjáig közölhető, azzal, hogy az nem a tárgyhó, hanem a tárgyhót követő hónap végével szünteti meg a szerződést.
A 6:339. § (3) bekezdésével csaknem azonos szabályt tartalmaz a 6:347. § (2) bekezdése. Ez utóbbi szerint a felmondási idő be nem tartásával közölt felmondás a szerződést a felmondás közlését követő második hónap végével szünteti meg. A 6:339. § (3) bekezdése és a 6:347. § (2) bekezdése közötti különbség (a szerződés megszűnésének időpontja) abból adódik, hogy a 6:347. § (1) bekezdése értelmében a lakásbérleti szerződést eleve is csak a felmondás közlését követő hónap végére lehet megszüntetni. Egyebekben a 6:347. § (2) bekezdésében foglalt rendelkezés mögött meghúzódó megfontolás a 6:339. § (3) bekezdéséhez fűzött magyarázattal azonos.

6:348. § [Felmondás szerződésszegés miatt]
(1) A lakásbérleti jogviszonyt a bérbeadó a bérlő előzetes felszólítását követően, legalább tizenötnapos felmondási idővel, a felmondást követő hónap utolsó napjára felmondhatja, ha a bérlő vagy a vele együttlakó személy a bérbeadóval vagy a szomszédokkal szemben az együttélés követelményeivel kirívóan ellentétes magatartást tanúsít; vagy a lakást vagy a közös használatra szolgáló területet nem rendeltetésszerűen vagy nem szerződésszerűen használja.
(2) A felmondást nem kell előzetes felszólításnak megelőznie, ha a kifogásolt magatartás olyan súlyos, hogy a bérbeadótól a szerződés fenntartását nem lehet elvárni. A felmondást a tudomásszerzéstől számított nyolc napon belül kell közölni.

A Ptk. – a korábbi szabályozáshoz hasonlóan – nevesíti a bérlő bizonyos szerződésszegő magatartásait, amelyekhez a bérbeadó oldalán felmondási jogot fűz. A bérlő szerződésszegő magatartásai a bérbeadói felmondási jog szempontjából két csoportra oszthatók: bizonyos szerződésszegések esetén a bérbeadó csak a bérlő előzetes felszólítását követően jogosult a szerződés felmondására, más esetekben viszont akár előzetes felszólítás nélkül is gyakorolhatja felmondási jogát.
Az (1) bekezdés értelmében a bérbeadó a bérlő előzetes felszólítását követően két esetben mondhatja fel a szerződést. Egyfelől akkor, ha akár a bérlő, akár a bérlővel együttlakó személy a bérbeadóval vagy a szomszédokkal szemben az együttélés követelményeivel kirívóan ellentétes magatartást tanúsít, másfelől pedig akkor, ha a bérlő – vagy a vele együttlakó személy – a lakást vagy a közös használatra szolgáló területet nem rendeltetésszerűen vagy nem szerződésszerűen használja. Ilyen esetekben a felszólítást követően legalább tizenöt napos felmondási idővel, és a felmondás közlését követő hónap utolsó napjára lehet megszüntetni a szerződést.
Előfordulhat azonban, hogy a bérlő vagy a vele együttlakó személy által tanúsított magatartás annyira súlyos, hogy a bérbeadótól a szerződés fenntartása nem várható el. Ilyenkor méltánytalan lenne a bérbeadót annak tűrésére kényszeríteni, hogy az egyébként tűrhetetlen magatartást tanúsító bérlő használati jogát a következő hónap végéig gyakorolja. Erre tekintettel lehetővé teszi a Ptk. azt, hogy ilyen esetekben a bérbeadó előzetes felszólítás nélkül gyakorolja felmondási jogát. A felmondási jog gyakorlásának ilyenkor csupán az a korlátja, hogy a felmondást legkésőbb a szerződésszegő magatartásról való tudomásszerzést követő nyolc napon belül közölni kell.    

További hírek