//

CÍMKEFELHŐ
gazdasági szakkiadó | hivatalos állásfoglalás | adó | pénzügy | gazdasági folyóirat | szakkönyv | jogszabálykereső | kommentár | letölthető szerződésminták | tudástár | tanácsadás | gazdasági kiadványok | gazdasági konferencia | ingyenes számviteli tanácsadás | könyvelők kötelező továbbképzése | kötelező kreditpontok 2020 | közlöny | kormányrendelet | céginformáció

SZAKMAI ÖSSZEFOGLALÓK

A lakásbérleti szerződés
A hír több mint 30 napja nem frissült!

6:342. § [Lakásbérleti szerződés] Ha a szerződés tárgya lakás céljára szolgáló ingatlan, a bérleti szerződésre vonatkozó rendelkezéseket az alábbi eltérésekkel kell alkalmazni.

2016. január 20.

A lakásbérleti szerződés – kiemelt társadalmi jelentősége miatt – a bérleti szerződés önállóan nevesített altípusaként került szabályozásra. Hangsúlyozzuk ugyanakkor, hogy a Ptk. nem szabályozza teljes körűen a lakásbérletet. Ennek az az oka, hogy a lakásbérleti szerződések szabályozása körében a klasszikus magánjogi szempontok mellett további, elsősorban szociális jellegű szempontok is szerepet kapnak. A lakásbérlet jogi szabályozottsága tehát többszintű: a szerződéstípust egyfelől szabályozza a Ptk., másfelől pedig a – többször módosított – lakások és helyiségek bérletére, valamint elidegenítésükre vonatkozó egyes szabályokról szóló 1993. évi LXXVIII. számú törvény (Ltv.), továbbá egyes önkormányzati és miniszteri rendeletek.
Jóllehet, a Ptk. továbbra sem kívánja minden részletre kiterjedően szabályozni a lakásbérleti szerződést, a korábbi – meglehetően szikár – szabályozáshoz képest valamivel cizelláltabb szabályokat tartalmaz. A Ptk. immár nem elégszik meg annyival, hogy az Ltv. speciális rendelkezéseire utaljon, hanem maga szabályozza a bérlő és a bérbeadó legfontosabb jogait és kötelezettségeit.    
A 6:342. § egyértelművé teszi, hogy a lakásbérleti szerződés önálló szabályozását a szerződés sajátos közvetett tárgya teszi indokolttá. Az Ltv-vel szemben azonban a Ptk. nem a „lakás”, hanem a „lakás céljára szolgáló ingatlan” fogalmából indul ki. A lakás fogalmát az Ltv. 91/A §-a határozza meg. Eszerint a lakás olyan összefüggő helyiségcsoport, amely a helyiségei, közművesítettsége, melegvíz-ellátása, és fűtési módja alapján valamelyik komfortfokozatba (összkomfortos, komfortos, félkomfortos, komfort nélküli) sorolható. A Ptk. által használt lakás céljára szolgáló ingatlan fogalmából viszont az következik, hogy a Ptk. lakásbérletre vonatkozó rendelkezéseit nem kizárólag azokra a szerződésekre kell alkalmazni, amelyeknek az Ltv. 91/A §-a szerinti lakásingatlan a tárgya, hanem valamennyi olyan ingatlanbérleti szerződésre is, amelynek célja az, hogy a bérlő az ingatlanban életvitelszerűen lakjon.

6:343. § [A bérleti díj biztosítéka]
Ha a felek megállapodása alapján a bérlő a bérleti szerződésből fakadó kötelezettségeinek biztosítékául a bérbeadó részére meghatározott pénzösszeget köteles fizetni, és ez az összeg meghaladja a havi bérleti díj háromszorosát, a túlzott mértékű biztosítékot a bérlő kérelmére a bíróság mérsékelheti.

A lakásbérleti szerződésből a bérlőre háruló legfontosabb kötelezettség a lakbér megfizetése. Amennyiben azonban a bérbeadó a szerződés alapján esetleg további szolgáltatásokat is nyújt (például takarítási szolgáltatás), a bérlő a lakbéren felül e szolgáltatások díját is köteles megfizetni.  
A szerződési gyakorlatban elterjedt megoldás értelmében a felek megállapodása alapján a bérlő – rendszerint a szerződés megkötésekor – meghatározott pénzösszeget adhat a bérbeadó részére ez utóbbinak a szerződésből eredő követelései biztosítékául (óvadék, kaució). E biztosítékkal kapcsolatban vezet be fontos új szabályt a 6:343. §, amikor kimondja, hogy ha a biztosíték összeg meghaladja a havi bérleti díj háromszorosának összegét, a bíróság – a bérlő kérelmére – a túlzott mértékű biztosítékot mérsékelheti. Hangsúlyozzuk, hogy a törvény e rendelkezése kógens (kényszeríthető) szabály, amely azt eredményezi, hogy a bérlő nem köteles a biztosítéknak a havi bérleti díj háromszorosát meghaladó részét megfizetni, illetve amennyiben azt már megfizette, a bírósági mérsékléssel egyidejűleg visszakövetelheti.  

6:344. § [A bérbeadó karbantartási kötelezettsége]
A bérbeadó a karbantartási kötelezettségét
a) életveszélyt okozó, az épület állagát veszélyeztető, továbbá a lakás vagy a szomszédos lakás rendeltetésszerű használatát lényegesen akadályozó hibák esetén késedelem nélkül;
b) egyéb esetben az épület karbantartásával vagy felújításával egyidejűleg
köteles teljesíteni.

A 6:332. § (1) bekezdése értelmében a bérbeadót a bérlet egész tartama alatt szavatossági kötelezettség terheli azért, hogy a dolog a szerződésszerű használatra alkalmas legyen, és egyebekben is megfeleljen a szerződés előírásainak. Ebből következik, hogy a bérbeadót a bérlet teljes tartama alatt ún. karbantartási kötelezettség terheli. Erre tekintettel fontos kiemelni, hogy a 6:344. § a karbantartási kötelezettségnek nem a jogalapját teremti meg, hanem csupán arról rendelkezik, hogy a bérbeadó karbantartási kötelezettségét mikor köteles teljesíteni. Ezek szerint a bérbeadó késedelem nélkül köteles a karbantartási munkálatokat elvégezni, vagy elvégeztetni akkor, ha azokra életveszélyt okozó, az épület állagát veszélyeztető, illetve a lakás vagy a szomszédos lakás rendeltetésszerű használatát lényegesen akadályozó hibák felmerülése miatt van szükség. Minden más esetben a karbantartási kötelezettség teljesítésére az épület egyébkénti karbantartásával, vagy felújításával egyidejűleg köteles a bérbeadó. Emlékeztetünk arra, hogy ha a bérbeadó a karbantartási kötelezettségének nem tesz eleget, akkor a bérlő e munkálatokat – a bérbeadó helyett és költségére – elvégezheti [6:335. § (4) bekezdés].
Fontos kiemelni, hogy a 6:344. § a bérbeadó kötelezettségéről rendelkezik, vagyis nem zárja ki azt, hogy a bérbeadó a késedelmet egyébként tűrő egyéb karbantartási munkálatok elvégzésével, illetve elvégeztetésével ne várja meg az épülettel kapcsolatos karbantartási vagy felújítási munkálatok elvégzését, hanem azokat korábban elvégezze.  

6:345. § [A bérlő elviteli joga]
(1) A bérlő nem gyakorolhatja az elviteli jogát, ha a bérbeadó az elviteli jog megváltása fejében megfelelő kártalanítást ajánl fel, és az a bérlő lényeges jogi érdekét nem sérti.
(2) A bérlőt megillető elviteli jogot a felek a szerződésben az ezzel járó hátrány megfelelő kiegyenlítése mellett zárhatják ki vagy korlátozhatják. Ezt a szabályt kell alkalmazni a megtérítési igény kizárására vagy korlátozására is.

A 6:341. § (4) bekezdés rögzíti az ún. elvitel jogát (ius tollendi). Eszerint a bérlő mindazt, amit a saját költségén a dologra felszerelt, a dolog épségének sérelme nélkül leszerelheti. Ez az általános szabály a lakásbérlet körében azonban csupán bizonyos korlátozásokkal érvényesül: a Ptk. ugyanis egyfelől ex lege, másfelől az elviteli jog szerződéses kizárásának megengedésével szorítja korlátok közé a bérlő elviteli jogát. A bérlői beépítés ingatlanok esetében dologi és kötelmi igényeket egyaránt felvethet, a dologi igények érvényesítése csakis a bérleti viszony (ideiglenes használati jogosultság) szem előtt tartásával lehetséges.
A 6:345. § (1) bekezdése ex lege kizárja a ius tollendi-t akkor, ha a bérbeadó az elviteli jog megváltása fejében megfelelő kártalanítást ajánl fel, és az a bérlő jogi érdekét nem sérti. A Ptk. megoldása mögött az a gondolat húzódik meg, hogy a lakásba beszerelt ingóságok jó része általában nagyobb értéket képviselnek az adott ingatlanban, mint onnan kiszerelve (például: beépített gardróbszekrény, méretre szabott konyhapult, méretre igazított zuhanytálca, stb.). Erre tekintettel a Ptk. által megkövetelt megfelelő kártalanítás általában a bérlő számára ugyanolyan, vagy kedvezőbb helyzetet teremt, mint az elviteli jog gyakorlása.
A (2) bekezdés lehetővé teszi a felek számára azt, hogy az elvitel jogát, sőt, akár az elviteli jog megváltását is a szerződésben maguk korlátozzák, vagy kizárják. Az elviteli jog, illetve a megváltási jog azonban csak akkor zárható ki, vagy korlátozható, ha a bérlőnél emiatt jelentkező hátrányt a szerződésben a felek megfelelően kompenzálják.

6:346. § [A bérlő tűrési kötelezettsége]
(1) A bérlő köteles tűrni, hogy a bérbeadó a lakás állagának megóvásához szükséges munkálatokat elvégezze.
(2) A lakás korszerűsítéséhez szükséges munkálatok elvégzésének tűrésére a bérlő nem köteles, kivéve, ha azok - az elvégzendő munkára, az építészeti következményekre és a bérlő várható kiadásaira tekintettel - a lakás használatát jelentősen nem korlátozzák.
(3) A bérbeadó a bérlőt a (2) bekezdés szerinti munkálatok megkezdése előtt megfelelő időben köteles a tervezett munkálatokról és azok várható időtartamáról írásban tájékoztatni. A bérlő a bérleti szerződést az értesítés kézhezvételét követő hónap utolsó napjáig felmondhatja.

A bérbeadó jogosult arra, hogy az őt terhelő munkákat elvégezze, és a dolgot fenyegető károk elhárításához szükséges intézkedéseket megtegye [6:335. § (3) bekezdés]. A karbantartási munkálatok tekintetében a Ptk. még azt is meghatározza, hogy a bérbeadó a munkálatok elvégzésének, illetve elvégeztetésének mikor köteles eleget tenni. A bérbeadó által kötelezően elvégzendő munkálatok azonban a bérlő szerződésből eredő jogainak gyakorlását adott esetben korlátozhatják, illetve gátolhatják. Erre tekintettel indokolt szabályozni azt, hogy a bérlő mikor köteles tűrni, hogy a használatban a bérbeadó e munkálatok elvégzése céljából akadályozza.
A 6:346. § (1) bekezdése értelmében a bérlőt feltétlen tűrési kötelezettség terheli mindazon munkák elvégzése tekintetében, amelyek a lakás állagának megóvásához szükségesek. Ezzel a szabállyal a Ptk. azt kívánja biztosítani, hogy a bérlő a bérbeadót a kötelező karbantartási munkálatok elvégzésében nem akadályozhassa.
Amíg az állagmegóvással kapcsolatos munkálatokkal feltétlenül szolgálják a lakást ténylegesen használó bérlő érdekeit is, addig a lakás korszerűsítése már nem mindig áll a bérlő érdekében. A bérlő ugyanis a szerződéskötéskor megismert állapotban és korszerűségi szinten vette bérbe a lakást, és a szerződéskötéskor – hacsak a felek máshogy nem állapodtak meg – e körülményeknek a szerződés tartama alatti fennállásával számolt. Ehhez képest számára nem feltétlenül szükséges a körülmények korszerűbbé tétele. Gyakran előfordul tehát, hogy a korszerűsítési munkálatok csupán a bérbeadó (tulajdonos) érdekeit szolgálják, a bérlő számára viszont csupán a használat időleges gátjaként jelentkeznek. Erre tekintettel mondja ki a 6:346. § (2) bekezdés, hogy a korszerűsítési munkálatok elvégzését a bérlő csak akkor köteles tűrni, ha azok a lakás használatát jelentősen nem korlátozzák. A korszerűsítési munkák tehát semmilyen esetben nem vezethetnek a használat jelentős korlátozására. A korlátozás jelentős mértékét a bíróság az eset összes körülménye alapján mérlegeléssel állapítja meg, amelynek körében elsősorban az elvégzendő munkára, az építészeti következményekre és a bérlő várható kiadásaira kell tekintettel lenni.
A bérbeadó a korszerűsítési munkálatok megkezdése előtt köteles a tervezett munkálatokról és azok várható időtartamáról megfelelő időben írásban tájékoztatni bérlőt. Az Ltv. szabályozásához képest fontos változás, hogy a Ptk. nem rendelkezik sem a lakásbérleti jogviszony szüneteléséről, sem cserelakás biztosításáról, de lehetővé teszi a bérlő számára, hogy a bérbeadótól kapott értesítés vételét követő hónap utolsó napjáig a lakásbérleti szerződést felmondhatja.

6:347. § [Rendes felmondás]
(1) A határozatlan időre kötött szerződést bármelyik fél a hónap tizenötödik napjáig a következő hónap végére mondhatja fel.
(2) Ha a felmondás nem az (1) bekezdésben meghatározott határidő betartásával történik, a bérleti jogviszonyt a felmondás közlését követő második hónap végére felmondottnak kell tekinteni.

Az általános szabályokkal ellentétben [lásd: 6:339. § (1) bekezdés] a lakásbérlet körében a Ptk. nem tartalmaz külön rendelkezést azokra az esetekre, amelyekben a felek a havi díjfizetési időszaknál rövidebb vagy hosszabb díjfizetési időszakban állapodtak meg. Erre tekintettel lakásbérleti szerződések esetén a felmondás – a díjfizetési időszak hosszától függetlenül – legkésőbb a tárgyhónap tizenötödik napjáig közölhető, azzal, hogy az nem a tárgyhó, hanem a tárgyhót követő hónap végével szünteti meg a szerződést.
A 6:339. § (3) bekezdésével csaknem azonos szabályt tartalmaz a 6:347. § (2) bekezdése. Ez utóbbi szerint a felmondási idő be nem tartásával közölt felmondás a szerződést a felmondás közlését követő második hónap végével szünteti meg. A 6:339. § (3) bekezdése és a 6:347. § (2) bekezdése közötti különbség (a szerződés megszűnésének időpontja) abból adódik, hogy a 6:347. § (1) bekezdése értelmében a lakásbérleti szerződést eleve is csak a felmondás közlését követő hónap végére lehet megszüntetni. Egyebekben a 6:347. § (2) bekezdésében foglalt rendelkezés mögött meghúzódó megfontolás a 6:339. § (3) bekezdéséhez fűzött magyarázattal azonos.

6:348. § [Felmondás szerződésszegés miatt]
(1) A lakásbérleti jogviszonyt a bérbeadó a bérlő előzetes felszólítását követően, legalább tizenötnapos felmondási idővel, a felmondást követő hónap utolsó napjára felmondhatja, ha a bérlő vagy a vele együttlakó személy a bérbeadóval vagy a szomszédokkal szemben az együttélés követelményeivel kirívóan ellentétes magatartást tanúsít; vagy a lakást vagy a közös használatra szolgáló területet nem rendeltetésszerűen vagy nem szerződésszerűen használja.
(2) A felmondást nem kell előzetes felszólításnak megelőznie, ha a kifogásolt magatartás olyan súlyos, hogy a bérbeadótól a szerződés fenntartását nem lehet elvárni. A felmondást a tudomásszerzéstől számított nyolc napon belül kell közölni.

A Ptk. – a korábbi szabályozáshoz hasonlóan – nevesíti a bérlő bizonyos szerződésszegő magatartásait, amelyekhez a bérbeadó oldalán felmondási jogot fűz. A bérlő szerződésszegő magatartásai a bérbeadói felmondási jog szempontjából két csoportra oszthatók: bizonyos szerződésszegések esetén a bérbeadó csak a bérlő előzetes felszólítását követően jogosult a szerződés felmondására, más esetekben viszont akár előzetes felszólítás nélkül is gyakorolhatja felmondási jogát.
Az (1) bekezdés értelmében a bérbeadó a bérlő előzetes felszólítását követően két esetben mondhatja fel a szerződést. Egyfelől akkor, ha akár a bérlő, akár a bérlővel együttlakó személy a bérbeadóval vagy a szomszédokkal szemben az együttélés követelményeivel kirívóan ellentétes magatartást tanúsít, másfelől pedig akkor, ha a bérlő – vagy a vele együttlakó személy – a lakást vagy a közös használatra szolgáló területet nem rendeltetésszerűen vagy nem szerződésszerűen használja. Ilyen esetekben a felszólítást követően legalább tizenöt napos felmondási idővel, és a felmondás közlését követő hónap utolsó napjára lehet megszüntetni a szerződést.
Előfordulhat azonban, hogy a bérlő vagy a vele együttlakó személy által tanúsított magatartás annyira súlyos, hogy a bérbeadótól a szerződés fenntartása nem várható el. Ilyenkor méltánytalan lenne a bérbeadót annak tűrésére kényszeríteni, hogy az egyébként tűrhetetlen magatartást tanúsító bérlő használati jogát a következő hónap végéig gyakorolja. Erre tekintettel lehetővé teszi a Ptk. azt, hogy ilyen esetekben a bérbeadó előzetes felszólítás nélkül gyakorolja felmondási jogát. A felmondási jog gyakorlásának ilyenkor csupán az a korlátja, hogy a felmondást legkésőbb a szerződésszegő magatartásról való tudomásszerzést követő nyolc napon belül közölni kell.    

További hírek

Az alábbi űrlap kitöltésével kérdezhet szakértőinktől.








Mégse

Kérdését továbbítottuk szakértőink felé, akik a megadott elérhetőségein tájékoztatják a témával kapcsolatbam.

Ossza meg díjmentes tanácsadói szolgáltatásunkat kollégáival, ismerőseivel.

Kérek tájékoztatást várható konferenciákról, továbbképzésekről






Mégse

Kérését továbbítottuk, megadott elérhetőségein tájékoztatjuk várható rendezvényeinkről.

Az alábbi űrlap kitöltésével kérdezhet szakértőinktől.

Rendelkezik érvényes előfizetéssel?

Igen

Nem

Előfizetéssel rendelkező ügyfeleink kérdései priorítást élveznek

Megválaszolt adózási, tb, munkaügyi, számviteli kérdések a mai napon:

19

Kérdezzen itt Ön is!

AKTUÁLIS ESEMÉNYEK

Eseménykövetés

SZAKMAI KLUBJAINK

ADÓNAPTÁR